Sin Estado, el suelo es para el mercado

El problema de la vivienda tiene como una causa la dificultad para acceder al suelo en sectores populares. La falta de regulación estatal lleva a que proliferen barrios cerrados y se construyan edificios como reserva de valor.
La falta de regulación estatal sobre el mercado del suelo expulsa a los sectores populares de las ciudades y los obliga a asentarse bajo condiciones muy precarias, además de perjudicar a las actividades productivas. Esas conclusiones se desprenden de un informe muy detallado que realizó el Ministerio de Planificación en conjunto con varios organismos especializados. Ese documento fue el principal insumo del anteproyecto de ley de ordenamiento territorial confeccionado por el Consejo Federal de Planificación, que suscitó críticas de la oposición por un supuesto ataque a la propiedad privada y una posterior aclaración del ministro Julio De Vido. La cuestión de fondo, que es el desmanejo en el ritmo de producción y ocupación del suelo a partir de la lógica mercantil, no emergió en ese debate.
El suelo es una mercancía escasa, cuyo precio se forma a partir de la renta que genera, que a su vez depende del tipo de actividad que allí se instala. La tierra urbana tiene un valor diez veces mayor que la tierra rural. Con ese panorama, es comprensible la lógica especulativa con el terreno ocioso: sin mover un dedo, un propietario puede beneficiarse de una ganancia de capital del 900 por ciento si se extiende la mancha urbana hasta su lote, fenómeno muy vinculado con la extensión de los servicios básicos por parte del Estado. También implica un mayor precio una zona apta para comercios en relación con una en la que sólo haya viviendas. Es la lógica del inmueble como reserva de valor. En la ciudad de Buenos Aires, la construcción registró un boom al tiempo que se estima que el 30 por ciento de las viviendas están deshabitadas y la mitad del aumento en su población (55 mil sobre 114 mil) son habitantes de villas.
En el otro extremo de la pirámide de ingresos, “las urbanizaciones cerradas son el producto inmobiliario más novedoso y de mayor impacto territorial”, indica el documento oficial “Planificación Estratégica Territorial (PET)”, realizado por la Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública con la colaboración del Instituto de Urbanismo (ISU) de la Universidad de Buenos Aires y la Comisión Nacional de Actividades Espaciales (Conae). “Su localización periférica y sin continuidad con la trama urbana existente contribuye a generar grandes vacíos no urbanizados y a elevar los precios de los suelos aledaños”, indica el informe, de lo que se deriva que “el periurbano de las grandes ciudades refleja una disputa por el acceso al suelo entre los sectores de ingresos medios y altos y la población de menores recursos”.
El resultado de la ocupación de una superficie enorme de suelo por los countries o establecimientos similares, junto a la retención especulativa del suelo, es que riberas de cursos de agua sujetas a inundaciones o aludes, terrenos emplazados sobre áreas de relleno de antiguos basurales o con pasivos ambientales de antiguas explotaciones primarias y bordes de autopistas, que es la oferta que no gravita en el mercado, sea el suelo del que disponen los sectores más desfavorecidos. Bariloche es, junto a la región metropolitana, un ejemplo palpable de ello.
Problemas derivados de la asignación de suelo a través de la lógica mercantil también hay en la esfera de la producción. En el aglomerado Neuquén-Plottier “cientos de hectáreas de las antiguas chacras frutihortícolas que bordeaban el río Limay fueron progresivamente abandonadas y compradas por firmas que están construyendo urbanizaciones cerradas para los sectores de mayor poder adquisitivo de la región”, describe el trabajo de Planificación. También en el Alto Valle, en Río Negro, y en la Rioja se observan casos de expansión de la mancha urbana que amenaza con afectar la provisión de recursos hídricos a la producción.
La falta de ordenamiento territorial se refleja en el crecimiento de los “vacíos urbanos”. El aumento de la mancha urbana entre 1989 y 2008 en Presidencia Roque Sáenz Peña (Chaco) muestra un 40 por ciento de vacíos dentro de su trama, mientras que Gran Posadas, Venado Tuerto, La Rioja y General Pico presentan porcentajes entre el 10 y el 19 por ciento, según el PET. La producción de suelo urbano de modo disperso también implica un aumento de costos en las redes de infraestructura básicas.
En Estados Unidos, Europa y países de la región, el Estado tiene un rol más activo en el ordenamiento territorial. La ley del suelo española, del año 1956, avala la recuperación de plusvalías en los terrenos generada por la acción de la obra pública, al igual que Gran Bretaña, desde 1990. Ambos exigen a los desarrolladores que destinen un porcentaje de la tierra a los municipios o a inversión en vivienda social. En Italia y Francia, en tanto, se diferencia el derecho de propiedad con el derecho de construir. Colombia, en 1997, y Brasil, en 2001, han implementado a su vez mecanismos para la recuperación de plusvalías. En la Argentina, Venado Tuerto, Trenque Lauquen y Bariloche tienen incipientes disposiciones municipales que van en ese sentido.