Leemos una nota de El cronista comercial, en la que se señala una suba del 30% en el valor de la tierra en el último año, en el norte de la Provincia de Buenos Aires y sur de Santa Fe. El dato es del INTA.
Pero se destaca un párrafo que asevera que las principales firmas inmobiliarias consideran que el aumento del valor de las tierras agrícolas se aceleró en los últimos años.
El fenómeno está estrechamente ligado al mayor rendimiento de cada dólar invertido en actividades productivas que usan intensivamente el factor tierra. Que, aunque pueda influir algún avance en materia de productividad, está directamente relacionado con el comportamiento de los precios de los productos obtenidos.
Es decir: aumenta el precio de la soja y el maíz, sube el valor de la tierra que se usa para producir soja y maíz.
Con ello, obviamente, suben también los alquileres.
Como sabemos, las retenciones impuestas por la Argentina modifican el precio del producto en el mercado interno. Hay un precio FOB, que es el precio que recibe el exportador antes de tributar y un precio FAS que es al que cotiza el producto descontadas las retenciones. O sea, el que en términos teóricos recibe el productor al vender su cosecha es el FAS.
Con retenciones móviles, el porcentaje de aumento del precio FOB no se traslada automáticamente al precio FAS, porque la suba de las retenciones le absorbe una porción.
Con retenciones fijas, como en la actualidad, el precio FAS aumenta en igual porcentaje que el FOB.
Esto es: con retenciones fijas el aumento internacional de precios tiene una incidencia mucho mayor en el precio interno que si hubiese retenciones móviles.
Por su parte, el precio interno de los productos es el que termina por definir (en relación a los costos) la rentabilidad de la actividad.
Para el caso, la rentabilidad en la producción de granos puede desarmarse en dos componentes: el valor agregado, y la renta de la tierra (alquiler).
En el caso de los productores que son a su vez propietarios de la tierra en la que producen, esta diferenciación no se muestra evidente.
Pero para quienes arriendan sí lo es.
La aceleración del aumento en los costos de alquiler a tono con el de los precios de los granos estaría indicando que la suba internacional de precios de los commodities agrícolas es capitalizada en mayor proporción por el sector que puede usufructuar la mejora en la renta de la tierra: o sea, el propietario.
Y que el agregado de valor es recompensado mejor por los aumentos de productividad.
Una forma eficaz de hacer esto último es el desarrollo de escala de producción que, al alcance de las manos de las firmas más grandes, permite mejorar la productividad promedio a través de la expansión de las explotaciones.
El incremento de los alquileres, por su parte, puede ser un gran aliado de esta expansión de las grandes firmas en detrimento de las pequeñas, ya que aquellas, al contar con rendimientos promedio superiores, pueden pagar mayores alquileres.
Durante la 125 hubo discusiones sobre este particular. La realidad ofrece la posibilidad de confirmar o no las estimaciones en la práctica.
Los entendidos Mariano T. y Antonio el mayolero sabrán ofrecer visiones más precisas (y remarcar lo que esté mal de este post, que no pasa de las hipótesis).
No estoy de acuerdo con que la productividad aumente con la escala, dentro de los parámetros normales(200 ha para arriba). Es más, si el management no se adapta bien al cambio de escala, la productividad puede disminuir.
No esta muy claro en el texto lo de la renta, que en sí es solo renta inmobiliaria (como la de un terreno en el centro) como factor diferenciado de la ganancia capitalista del que aporta los otros factores de la producción. Ante subas de precio, la ganancia también aumenta porque el alquiler es adelantado, en la medida en que el precio no este cubierto por operaciones a futuro (nunca se cubre el 100%)
El otro factor importante en el precio de la tierra es la tasa de descuento, que hoy esta en el piso, y la abundancia de capitales del primer mundo buscando una inversión segura, ante el hecho de que la tierra ofrecida en venta en general es menor al 0,5% del stock.
Una sola observacion, Mariano:
«Es decir: aumenta el precio de la soja y el maíz, sube el valor de la tierra que se usa para producir soja y maíz.
Con ello, obviamente, suben también los alquileres.»
Creo que es al reves: si sube el precio de los granos, sube el valor de los alquileres (porque los arrendatarios pueden ofrecer màs, manteniendo la tasa de ganancia); finalmente sube el valor de la tierra tendiendo a la tasa històrica del 3% (renta/valor de la ha).
Obviamente èsto funciona asì mientras se mantengan constantes los demàs costos. Por otra parte el traslado del aumento del precio de los granos a renta no es lineal: hoy un aumento del 20% en FAS se traduce en un incremento del 33% en la renta.
En general, el precio del arrendamiento no se define en pesos o dólares, sino q se calcula un porcentaje de la producción de granos, kilos de carne, o lo q sea), con lo q efectivamente si aumenta el precio de la soja, auemntará lo q se pague de arrendamiento. Además, no es tanto lo q aumentó el precio de la tierra, como lo q había bajado en épocas de sequía o de inundaciones, no hace muchos años.