Crédito hipotecario

Hace unos días los compañeros de Abeceb publicaron un trabajo, levantado por I-Eco, en el que se daban detalles sobre las condiciones actuales del mercado del crédito hipotecario.

En la nota periodística que hacía referencia al trabajo del equipo de Dante Sica se alertaba a la población acerca de que la cuota de un crédito hipotecario a 20 años para comprar un departamento de 60 m2 es, hoy por hoy, entre el doble y el triple del valor de un alquiler del mismo departamento.

La conclusión de un desprevenido es que te conviene alquilar, ya que el crédito sale carísimo.
Sin embargo, sería bueno alertar a la población nuevamente, acerca de la existencia de líneas de crédito hipotecario de bancos estatales, que otorgan no solamente tasa fija, sino también cuota fija.

En el ejemplo de Abeceb, una persona podría sacar un crédito cuya cuota fuera de $3500, hoy, y se mantuviera en ese monto hasta dentro de 20 años. No podemos tener certeza en este asunto, pero cabe especular con que sería muy poco el tiempo que le llevaría al valor de un alquiler superar esa cuota fija. Mucho menos tiempo que 20 años. La depreciación lógica de la moneda licuaría la cuota, de manera rauda en un contexto como el actual, más lentamente pero de forma sostenida en el contexto de un «país normal» (como Chile o Brasil, países a los que va Obama, así como también las inversiones que huyen despavoridas de la Argentina desde que se supo que la planta de Clarín estuvo bloqueada 12 horas!!!!).

Estos tipos de crédito, digamos de paso, no son otorgados dadivosamente por los bancos. Su cobertura es, primero la elevada tasa de interés (entre 16 y 18% anual). Esa tasa es negativa hoy en día (con inflación de 20 y pico %). Pero el banco especula con que en los 20 años de duración del crédito la inflación promedie un número menor a 18. Con la ayuda del sistema francés que obliga a liquidar los intereses de manera anticipada al pago de capital, en el periodo largo de 20 años el beneficiario del crédito pagaría casi con seguridad una tasa de interés positiva. El excedente usufructuado por el beneficiario los primeros años se licuaría junto con el valor de la cuota.

La otra cobertura que tienen los bancos es la dificultad para «entrar» en un crédito así. El banco financia hasta el 70% del valor de la propiedad, por lo cual un postulante debe contar con un ahorro previo que le permita cubrir el 30% restante, más los gastos de la operación, entre los que se cuentan los gastos administrativos, comisiones y seguros que el banco mismo descuenta del monto otorgado.
Y encima hay que tener un ingreso que permita calificar para pagar semejante monto (la cuota no puede superar el 30% del ingreso del beneficiario, al inicio).

Todas estas restricciones tienen que ver con que las condiciones actuales de mercado no hacen del crédito hipotecario un producto deseable…para los bancos. Por eso ponen trabas al acceso. Prefieren colocar la plata en otras inversiones (dar un crédito para un banco es invertir, cabe recordarlo). Tienen fondeo de corto (plazos fijos a 30 días, etc.), y colocarlo en largo plazo es un riesgo elevado.

La situación, como se ve, es inversa a la que se planteaba al inicio del post. Para quien tiene el privilegio de poder acceder a un crédito hipotecario con cuota fija, siempre será una inversión mejor que pagar un alquiler, por bajo que sea hoy el valor del alquiler en relación a la cuota del crédito.

Como corolario cabe decir que, a partir de lo restrictivo del mercado, hay una parte importante de la población que «no califica» para crédito hipotecario, ni es sujeto de «plan de vivienda». Esa franja poblacional, condenada al alquiler o a la ampliación de la casa de los padres, es netamente clase media y media baja. Los planes de vivienda a través de mutuales y cooperativas dependientes de los sindicatos podrían ser una buena salida ante esta situación política delicada, a la que en general se responde con desprecio y resentimiento contra el beneficiario, no del crédito bancario, pero sí del plan.

29 comentarios en «Crédito hipotecario»

  1. no te quiero criticar todo el articulo

    pero tenes una premisa fundamental que esta errada. a los bancos no les interesa la tasa de interes del prestamos si es positiva negativa o que. eso le interesa a los ahorristas. la tasa para los bancos es siempre positiva por que su ganancia viene del diferencial entre lo que cobran al ahorrista y lo que cobran al que pide el prestamos

    los prestamos de consumo en este momento son a 12 meses supongo y con tasas del 40

    igualmente el sistema financiero argentino es diminuto con lo cual la ganancia de los bancos esta en las transacciones no en los creditos por eso hay tantos descuentos y cuotas
    cuantos mas productos tiene los clientes mas comisiones les sacan.

    no hay credito hipotecario masivo por que el ahorrista y no el banco no se siente seguro dejando su plata en el banco por 2001 y 1989 aparte la inflacion hace que mucho no le rinda asi que prefieren hacer inversiones ridiculas en propiedades que rinden poco y tiene valores altisimos.

    la clase media/alta invierte en propiedades por que en argentina no hay culturta de inversiones y el mercado de capitales es una joda.

    1. Es correcto lo que decís fedelowe, y me parece que no es contradictorio con la entrada.

      Salvo que hay una cosa: en este caso también se mide costo de oportunidad. Si podés colocar a 40%, por qué vas a colocar a 18?
      Igual, el punto que señalo en el post es el riesgo de descalce de plazos. Eso es lo que hace que un banco no quiera invertir en crédito de largo, por motivos que señalás también en el comentario.

      Y el excedente que genera la tasa negativa, que aclaro en la entrada que es para el beneficiario del crédito, se licúa paralelamente a la licuación de la cuota fija, en el lapso de 20 años.

      Un abrazo.

  2. La pregunta es ¿por que el Banco Nación no tiene una línea de crédito para hipotecas que sea accesible? Incluso, ¿por que no tiene un plan para mejoras de viviendas en NBI? Que esto lo financie la Sepyme promueve el crecimiento de pequeñas y medianas empresas de construcción si obligas a que tenga la firma de un ingeniero o arquitecto. O desarrollo social (NBI) o el de planificación (vivienda). No?

    1. No sé, Primo, si lo del Nación sería viable.
      Porque un crédito muy accesible tendría que ser muy subsidiado. Y con poca posibilidad de repago.
      Yo, funcionario público del Nación, no te pondría el gancho ni en pedo en operaciones así.
      Viste como es esto.

      Por eso, las mutuales de trabajadores me parecen una opción mejor.

      No es nada fácil igualmente el tema. Es un problema de alcance mundial. Aparte es un mercado altamente intervenido para mal (las potencias mundiales lo han abusado para equilibrar sus balanzas de pagos.

      Un abrazo.

      1. Yo no digo que te lo regalen. Digo que destines una parte del presupuesto de viviendas sociales (la subejecutada por falta de solicitud de los gobiernos locales, por ejemplo) a créditos blandos para vivienda. No veo porque tendría poca posibilidad de repago hacer accesible en términos que la mayor parte de los ciudadanos si puede pagar un crédito que el mercado no está dispuesto a dar, justamente como vos decis, no porque no se pague sino porque es mejor negocio, tiene mejor tasa de retorno, prestar al consumo.
        Si el Banco Nación no quiere hacerlo aunque sea con los fondos de viviendas (o ANSES: el Banco de Córdoba presta para eso con ANSES hasta 50 lucas) no veo muy bien para que existe un banco público que actua como privado.

      2. Primo: yo entiendo lo que decís, pero aún en esas condiciones lo que hacen los bancos públicos en este asunto es muy distinto de lo que hacen los privados, eh. Muy distinto.

        Un abrazo.

  3. A esto hay que sumarle el increible aumento del precio de las propiedades, que superaron y largamente, los precios en USD de decadas pasadas…

    1. Sí, Edu, las propiedades están carísimas.
      El crecimiento de la economía tuvo mucho que ver en eso (en 2001 los precios estaban muy deprimidos).
      Y hay factores que son internos (algunos los menciona fedelowe) y hay otros que son externos y con los cuales mucho no se puede hacer (en San Pablo o Río las propiedades también aumentan al mismo ritmo).
      Un abrazo.

  4. Hola, mi nombre es Fernando, estoy averiguando por creditos ya que estoy por comprar una vivienda. Estaba buscando por internet creditos y me encontre con este post. La pregunta es donde me conviene sacarlo? En que banco? vengo de averiguar en el provincia, pero me interesa el del banco ciudad que dice a 20 años con taza y cuota fija, esto es realmente asi, no hay letra chica? El costo financiero total segun averigue es del 21,05% (me dijeron que siempre me tengo que fijar eso).
    Agradesco su ayuda y cualquier tipo de comentarios ya que no estoy en este tema y no me quiero equivocar, Gracias.

    1. Fernando: yo no me animo a darte consejos.
      Es verdad lo del Ciudad (tasa 18% fija, cuota fija).
      El Nación tiene una línea con tasa y cuota fija los primeros tres años.
      Después la tasa es BADLAR + 3 (creo), que hoy daría algo así como 16%.
      Tiene de ventajoso que podés hacer cancelación anticipada de capital, con lo cual descontás cuotas futuras, pero sobre todo, te librás del interés devengado por el capital que canceles anticipadamente.
      Eso sí, no te asegurás la cuota fija, aunque la tasa de interés tendría que tender a ser más baja que el 18% que ofrece Ciudad.

      Depende de qué te parezca mejor.

      El costo financiero total te da una idea más amplia de lo que pagás, que la tasa de interés. Porque pasa que en la cuota no solamente pagás el interés y el vencimiento de capital del préstamo, sino también gastos administrativos, mantenimiento de cuenta, etc. (o te descuentan comisiones anticipadamente, con lo cual recibís menos guita en la mano) y puede darse el caso que el crédito que tiene tasa más baja termine teniendo un costo financiero total (incluidos esos conceptos aparte de la tasa) más alto.

      Un abrazo

  5. Hola, soy Troy Mclure, y quizás me recuerden de programas como «¿Y dónde está la tasa?». Mi pregunta, Señor Mariano, sea quizás un poco impertinente, pero me hallo en una situación límite, paso a explicarle:
    Tomé un crédito para invertir en la recuperación de mi imagen (Levantada de párpados, algo de colágeno, etc.) con garantía prendaria sobre mi moto. El monto del préstamo fue de U$D 17,500.-, a pagar en 24 cuotas, y a una tasa de interés anual Libor + 18 %.
    Ahora bien, dado que choqué mi moto – que constituye el único bien registrable a mi nombre – y recién pagué la 1er. cuota, considerando que el vehículo está algo estropeado y con viento a favor se podrá sacar de él algo así como $ 500.- ¿Cree Ud. que me conviene seguir pagando?
    Desde ya muchas gracias y muy bueno el post !

    1. Si tenés una moto de 17 mil dólares me parece que estás muy equivocado de foro papá. Espero que el Estado no financie esas pajereadas

      1. A ver, tener una moto que sale más que un auto (70 mil pesos), es para el foro de los menemistas. Porque, qué tiene de malo vivir en una torre lujosa de Puerto Madero? qué tiene de malo comprarse un Rolls como Fort? que tiene de malo vacacionar en el Caribe? es nacional y popular eso viejo? algunos hablan como el che y mean como Alsogaray, qué tiene de malo…

      2. Ah, me olvidé de agregar: el Estado tiene que sacarle a los que tiran la guita para comprarse motos carísimas para darles créditos a los que NO TIENEN VIVIENDA PROPIA (como la mayoría de los argentinos, clase baja y media que alquila)

      3. si el tipo / tipa se compró la moto / depto con la guita que ganó con su laburo / herencia, paga sus impuestos, quién sos vos para decir en qué tiene que gastar / invertir lo que gana? si tenés un buen ingreso no podés ser nac&pop? a ver explicame a qué partido / espacio «debería» pertenecer un tipo/a que piensa que la solución a los problemas del país pasan por justicia social, soberanía popular, independencia económica y piensa que el actual gobierno es el que más se ha acercado a ese ideario en los últimos 30 años.
        Ah no, es rico que se vaya con el PRO… anda!!

      4. Alitax por supuesto agarro ironías. Me encanta que al toque saltaron los lameculos a defender la postura irónica precisamente con argumentos neo-menemistas: «quién sos para decirnos que hacer con NUESTRA GUITA». pff con ese concepto vayan al foro de Honda donde los pibes se quejan porque el Estado les dice qué hacer con su guita y les cobra impuestos a sus autos importados.
        Y obviamente no se puede ser nacional y popular y comer caviar, mientras te codeás con la oligarquía en Punta del Este, o te das una vuelta en tu Harley Davidson.
        O ahora se puede «estar con el pueblo» de palabra, pero vivir con los garcas en los hechos y considerar esos revolucionario y bien popularrrrr ?

  6. MARIANO, gracias por tu ayuda, creo que voy a ir al ciudad ahora a preguntar bien, prefiero saber lo que voy a pagar por 20 años (aunque talvez me salga mas caro, pero creo que la inflacion en 20 años me va a ayudar). Por otra parte agradesco estos sitios donde se puede debatir y asesorar uno seriamente, gracias.

  7. ¿Qué tiene de malo ser dirigente nac & pop y ser millonario?

    ¿El mismísimo Galimberti, ese de la «juventud maravillosa» no andaba en su moto carísima a su edad madura?

    ¿Entonces por qué no (el recientemente llegado de otras ideologías algo malditas) Boudou?

    Muchachos, una cosa es tener buenos sentimientos y eventualmente praxis dirigencial (algo) favorable al pueblo humilde, y otra cosa es ser un boludo.

  8. Sobre el tema específico del post, podrá comprar una vivienda digna con crédito quien disponga de digamos de 30 mil o 40 mil dólares para «entrar», y además califique para un crédito a largo plazo con un sueldo en blanco de más de 10 mil pesos mensuales.

    Entre ese nivel y el de la la gente que recibe vivienda social, hay una enorme franja de familias que no podrá nunca acceder a su vivienda propia. De ahí su resentimiento.

    Finalmente, Mariano, lo de «mutuales» y «sindicatos» parece una cargada. Olvidémoslo…

    1. David: dos cosas.
      Lo que necesit{as para entrar depende un poco de la propiedad que quieras comprar. Aunque no hay nada «regalado» la brecha de precios es importante entre barrios. Un departamento a estrenar, de 3 ambientes en capital, con diferencia de 10 cuadras puede pasar de 140 a 90 lucas. Es la dispersión de precios que dice el motoquero Boudou.

      Lo de los sindicatos está funcionando como prueba. Creo que la UOCRA tiene plan en marcha.
      Veamos cómo funciona. Salvo que a alguien se le ocurra (ejem) alguna idea mejor.

      Abrazo

    2. Ah, una aclaración importante.
      Para determinar la calificación se toman los ingresos de dos personas, sin importar vínculo legal (no es necesario estar legalmente casado), ya que actúan como co-solidarios ante el crédito.
      O sea que las 9 o 10 lucas las pueden reunir con dos ingresos.

      De más está decir que concuerdo plenamente con lo del resentimiento que se genera, y no considero que sea algo repudiable, sino simplemente lógico. Quiero decir, no hay que enojarse con la realidad. De última habrá que tratar de cambiarla.

      Abrazo.

    3. David, totalmente de acuerdo con vos (y capaz te acordarás que en otros posts nos hemos puteado ajaja).
      La forma de gobierno actual se cree nacional y popular porque permite que la clase media alta tenga un crédito (para el cual igual califica), y que la clase marginal salgra -via clientelar- de la calle y acceda a una casa. Para el resto del mundo (o sea, la mayoría de la Argentina) le queda la solución de vivir en casa de los padres/abuelos, alquilar y agradecer al gobierno estos planes hipotecarios.
      Es un punto en contra q hay que remediar pero se ve que los foristas de AP no necesitan casa propia porque tienen la vida hecha, y que pedir tal cosa es propia de gorilas. Claro está, acceder a un crédito por la Harley Davidson, por eso SI se preocupan. Vermouth con papas fritas! La Biblia junto al calefón

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