En el marco del debate casi diario respecto al acceso a la vivienda y la especulación inmobiliaria, Raúl Fernández Wagner, docente de Urbanismo de la Universidad General Sarmiento, se animó a romper los moldes. Para democratizar la propiedad de la tierra, el reconocido estudioso planteó como necesario «abrir los barrios cerrados» para fomentar el espacio público. Y ponerle un impuesto a la vivienda inactiva en el ámbito de la Capital Federal.
–Usted plantea que el déficit en vivienda es un problema de la tierra, ¿cómo es eso?
–De la forma en que se produce ciudad, se va subdividiendo la tierra. La tierra es una mercancía. Hoy la tierra es un bien especulativo, no social, es una mercancía. Vos hoy podés comprar un pedazo de tierra y con eso tenés los derechos de hacer lo que querés. Y si hacés lo querés, perjudicas al otro, porque la tierra es un bien escaso. Pero todo tiene sus límites. La propiedad es un derecho, pero también una obligación con los otros. Sobre todo una parte de la clase media que ha mejorado económicamente observa con cierta pretensión la compra de una vivienda. Pero aún le sigue resultando difícil alcanzar la casa propia. ¿Por qué? Justamente, Argentina ha reconstruido en estos años esa clase media que supo tener en otra época, en base a políticas positivas que supo llevar el Estado. Pero la demanda de tierra, que no está reconocida como un derecho social, de segunda generación, se ha acrecentado en los últimos años con el boom económico y las demandas de la clase media. Y el suelo urbano ha estado muy concentrado y sujeto a procesos especulativos, que no hay manera de quebrarlos sin que haya un avance legislativo.
–¿Cómo se legislaría eso?
–Con un proyecto de ley de ordenamiento territorial nacional. Hay uno nuestro, de un equipo de especialistas, y otro del Consejo Federal de Planificación. Tienen estado parlamentario, pero hay que juntar voluntad política para llevarlo a cabo.
–Una de sus ideas para mejorar el acceso a la vivienda es cobrarles impuestos a viviendas inactivas…
–Sí, un tributo a la vivienda vacante. Es un viejo impuesto, como el del lote baldío que existía en la provincia de Buenos Aires en una época. En Capital tenés casi tres veces el déficit duro en viviendas vacantes. Y te diría que eso pasa en casi todo el país. Ese impuesto se cobra en muchos países, por ejemplo, en el País Vasco. Allí hasta hacen comisiones de «chusmas» de vecinos que identifican qué propiedad está vacía. Pero con los consumos eléctricos y otras cuestiones, se puede determinar fácilmente qué propiedades están vacías. Este impuesto en Argentina se cobró en la época de (Juan Domingo) Perón, pero por otras razones: se congelaron los alquileres, entonces la gente retiró las propiedades de los alquileres. Y en la reforma de la Constitución del ’49 se puso la función social de la propiedad, y con eso se hizo política.
–En este contexto, ¿sería posible un impuesto así?
–Si, por supuesto. Hay Constituciones provinciales que te lo permiten: de hecho, en Río Negro, que tiene una Constitución progresista, ahí figura este impuesto.
–¿Serviría para frenar la especulación?
–Y, eso bajaría un poco los valores del mercado. Pero además hay que generar otros instrumentos de política en los gobiernos locales. Por ejemplo, a la casa inactiva se le puede poner un impuesto progresivo, con lo cual obligás a que la persona la ponga en el mercado. Pero además, hay legislación que te la expropia al quinto año. Acá los especuladores, antes de quejarse, que cuenten la que ganaron en estos años. Si vos tomás las recomendaciones de los inversores de hace tres años atrás, ya decían que invertir en suelo era más conveniente que hacerlo en bonos o en oro.
–¿Cómo se explica que una casa que se construye 80% en pesos se venda al 100% en dólares?
–Eso es una práctica que se acuñó desde la convertibilidad, se dolarizaron las transacciones inmobiliarias. La verdad, habría que volver a las transacciones inmobiliarias en pesos. Pero, fuera de eso, lo que se ha desarrollado es un tremendo proceso especulativo, y también en la tierra agraria. Hay un informe reciente del Ministerio de Asuntos Agrarios que muestra que el precio estuvo planchado muchos años, pero en estos últimos años, una hectárea en la zona rica valía 2000 dólares y hoy vale alrededor de 12 mil dólares. Justamente por esto los barrios cerrados son un gran negocio. El otro día hacíamos el cálculo de que en Luján había gente comprando a 25 mil dólares la hectárea, para luego lotear y demarcar en una manzana y sacar de ahí parcelas grandes, 15 o 10, a un valor de 30 o 41 mil dólares. Imaginate la tasa de ganancia. Encima, la mayoría de los barrios cerrados no están aprobados, porque hay un vacío jurídico.
–Sí, ¿por qué no? Yo no soy abogado, pero el CELS tiene un documento sobre la modificación del Código Civil, en el que se especifica que hubo una influencia de los operadores de los barrios privados para poner esa cuestión. No se puede, por ley, hacer calles privadas en Argentina. La calle tiene que ser pública. Pero todos los abogados viven en barrios cerrados. Hoy, un country tiene el mismo estatus jurídico que la Villa 31. No son legales. Con abrirlos no se logra nada, pero es simbólico y político. Ahora, como urbanista, eso no es una ciudad. La Ciudad significa espacios públicos y gente caminando, el espacio privado y el espacio público donde funciona todo el relacionamiento social. Entonces, si vos tenés Ciudad sin calle pública, no es ciudad.
–¿Cuántos barrios cerrados hay en el AMBA?
–En el 2007, cuando se hizo uno de los últimos estudios, había unos 500. Hoy debe haber más de 550 y con un nivel de ocupación bajísimo. Cuando eran 500, había 450 mil parcelas producidas, y 100 mil habitantes. Es decir, no había ni 40 mil parcelas ocupadas. Pero lo que no está habitado es un suelo que se ha revalorizado enormemente, generando una gran especulación. Abrir los barrios cerrados es avanzar en una ciudad más democrática.
–Por último, ¿cómo impacta el plan de viviendas Pro.Cre.Ar en la creación de nuevos propietarios?
–Es bueno, pero tiene problemas de suelo. Hoy el desafío del plan es dar vivienda bien localizada. Entonces, vos tenés un centro neurálgico con viviendas vacías y sin embargo la gente se tiene que ir lejos para conseguir tierra. Obviamente, el Pro.Cre.Ar da un crédito hipotecario seguro y transparente, pero el tema suelo es el gran tema a resolver. La banca privada debería acompañar con crédito, pero para eso el Estado tendría que dar algún incentivo. O bien establecer presión fiscal, para que los bancos privados pongan el suelo para esos usos. Hay que imponer al resto de los bancos para que presten. Pese a que el Estado está interviniendo bien en la economía, igualmente se está ampliando la desigualdad espacial. Lo apropiado sería decirles a los bancos que pongan un porcentaje de lo que ganan en créditos blandos para los habitantes, como una cosa paralela al Pro.Cre.Ar. «
–Usted plantea que el déficit en vivienda es un problema de la tierra, ¿cómo es eso?
–De la forma en que se produce ciudad, se va subdividiendo la tierra. La tierra es una mercancía. Hoy la tierra es un bien especulativo, no social, es una mercancía. Vos hoy podés comprar un pedazo de tierra y con eso tenés los derechos de hacer lo que querés. Y si hacés lo querés, perjudicas al otro, porque la tierra es un bien escaso. Pero todo tiene sus límites. La propiedad es un derecho, pero también una obligación con los otros. Sobre todo una parte de la clase media que ha mejorado económicamente observa con cierta pretensión la compra de una vivienda. Pero aún le sigue resultando difícil alcanzar la casa propia. ¿Por qué? Justamente, Argentina ha reconstruido en estos años esa clase media que supo tener en otra época, en base a políticas positivas que supo llevar el Estado. Pero la demanda de tierra, que no está reconocida como un derecho social, de segunda generación, se ha acrecentado en los últimos años con el boom económico y las demandas de la clase media. Y el suelo urbano ha estado muy concentrado y sujeto a procesos especulativos, que no hay manera de quebrarlos sin que haya un avance legislativo.
–¿Cómo se legislaría eso?
–Con un proyecto de ley de ordenamiento territorial nacional. Hay uno nuestro, de un equipo de especialistas, y otro del Consejo Federal de Planificación. Tienen estado parlamentario, pero hay que juntar voluntad política para llevarlo a cabo.
–Una de sus ideas para mejorar el acceso a la vivienda es cobrarles impuestos a viviendas inactivas…
–Sí, un tributo a la vivienda vacante. Es un viejo impuesto, como el del lote baldío que existía en la provincia de Buenos Aires en una época. En Capital tenés casi tres veces el déficit duro en viviendas vacantes. Y te diría que eso pasa en casi todo el país. Ese impuesto se cobra en muchos países, por ejemplo, en el País Vasco. Allí hasta hacen comisiones de «chusmas» de vecinos que identifican qué propiedad está vacía. Pero con los consumos eléctricos y otras cuestiones, se puede determinar fácilmente qué propiedades están vacías. Este impuesto en Argentina se cobró en la época de (Juan Domingo) Perón, pero por otras razones: se congelaron los alquileres, entonces la gente retiró las propiedades de los alquileres. Y en la reforma de la Constitución del ’49 se puso la función social de la propiedad, y con eso se hizo política.
–En este contexto, ¿sería posible un impuesto así?
–Si, por supuesto. Hay Constituciones provinciales que te lo permiten: de hecho, en Río Negro, que tiene una Constitución progresista, ahí figura este impuesto.
–¿Serviría para frenar la especulación?
–Y, eso bajaría un poco los valores del mercado. Pero además hay que generar otros instrumentos de política en los gobiernos locales. Por ejemplo, a la casa inactiva se le puede poner un impuesto progresivo, con lo cual obligás a que la persona la ponga en el mercado. Pero además, hay legislación que te la expropia al quinto año. Acá los especuladores, antes de quejarse, que cuenten la que ganaron en estos años. Si vos tomás las recomendaciones de los inversores de hace tres años atrás, ya decían que invertir en suelo era más conveniente que hacerlo en bonos o en oro.
–¿Cómo se explica que una casa que se construye 80% en pesos se venda al 100% en dólares?
–Eso es una práctica que se acuñó desde la convertibilidad, se dolarizaron las transacciones inmobiliarias. La verdad, habría que volver a las transacciones inmobiliarias en pesos. Pero, fuera de eso, lo que se ha desarrollado es un tremendo proceso especulativo, y también en la tierra agraria. Hay un informe reciente del Ministerio de Asuntos Agrarios que muestra que el precio estuvo planchado muchos años, pero en estos últimos años, una hectárea en la zona rica valía 2000 dólares y hoy vale alrededor de 12 mil dólares. Justamente por esto los barrios cerrados son un gran negocio. El otro día hacíamos el cálculo de que en Luján había gente comprando a 25 mil dólares la hectárea, para luego lotear y demarcar en una manzana y sacar de ahí parcelas grandes, 15 o 10, a un valor de 30 o 41 mil dólares. Imaginate la tasa de ganancia. Encima, la mayoría de los barrios cerrados no están aprobados, porque hay un vacío jurídico.
–Sí, ¿por qué no? Yo no soy abogado, pero el CELS tiene un documento sobre la modificación del Código Civil, en el que se especifica que hubo una influencia de los operadores de los barrios privados para poner esa cuestión. No se puede, por ley, hacer calles privadas en Argentina. La calle tiene que ser pública. Pero todos los abogados viven en barrios cerrados. Hoy, un country tiene el mismo estatus jurídico que la Villa 31. No son legales. Con abrirlos no se logra nada, pero es simbólico y político. Ahora, como urbanista, eso no es una ciudad. La Ciudad significa espacios públicos y gente caminando, el espacio privado y el espacio público donde funciona todo el relacionamiento social. Entonces, si vos tenés Ciudad sin calle pública, no es ciudad.
–¿Cuántos barrios cerrados hay en el AMBA?
–En el 2007, cuando se hizo uno de los últimos estudios, había unos 500. Hoy debe haber más de 550 y con un nivel de ocupación bajísimo. Cuando eran 500, había 450 mil parcelas producidas, y 100 mil habitantes. Es decir, no había ni 40 mil parcelas ocupadas. Pero lo que no está habitado es un suelo que se ha revalorizado enormemente, generando una gran especulación. Abrir los barrios cerrados es avanzar en una ciudad más democrática.
–Por último, ¿cómo impacta el plan de viviendas Pro.Cre.Ar en la creación de nuevos propietarios?
–Es bueno, pero tiene problemas de suelo. Hoy el desafío del plan es dar vivienda bien localizada. Entonces, vos tenés un centro neurálgico con viviendas vacías y sin embargo la gente se tiene que ir lejos para conseguir tierra. Obviamente, el Pro.Cre.Ar da un crédito hipotecario seguro y transparente, pero el tema suelo es el gran tema a resolver. La banca privada debería acompañar con crédito, pero para eso el Estado tendría que dar algún incentivo. O bien establecer presión fiscal, para que los bancos privados pongan el suelo para esos usos. Hay que imponer al resto de los bancos para que presten. Pese a que el Estado está interviniendo bien en la economía, igualmente se está ampliando la desigualdad espacial. Lo apropiado sería decirles a los bancos que pongan un porcentaje de lo que ganan en créditos blandos para los habitantes, como una cosa paralela al Pro.Cre.Ar. «
