En el Página 12 de hoy publica una interesante nota de Alfredo Zaiat sobre el mercado inmobiliario. El texto tiene dos argumentos principales: la crítica de la dolarización de la compraventa de inmuebles y la identificación de los corredores inmobiliarios como principales sujetos interesados en mantener esa modalidad de operación en su sector.
El segundo argumento no parece tener mucho más sentido que poner en evidencia a uno más de los sectores económicos que se sienten más perjudicados por algunas políticas de lo que objetivamente están. Como ese es un rasgo de la naturaleza humana, detengámonos en el segundo. Para sostenerlo, Zaiat retoma a una muy buena intervención de dos investigadores sociales publicada en el mismo diario . En su artículo “Ladrillos”, los colegas Gaggero y Nemiña realizan una genealogía de la dolarización de la compraventa de inmuebles que es retomada por Zaiat para afirmar que la dolarización del mercado es producto de “un rasgo cultural liberalizador” que es producto de las “políticas de liberalización del mercado financiero y cambiario” actuadas desde 1976, etc.
El argumento en sí mismo no parece tener pliegues más allá de su innecesario recurso a la “cultura” como mediación entre ciertas condiciones y ciertas acciones. [Al final es como si para explicar el alto consumo per cápita de carne en la Argentina hubiera que hacer referencia a la «cultura carnívora» desarrollada gracias a la amplia disponibilidad, bajos precios relativos y libre circulación de la carne, etc.]
Sin embargo, el argumento está debilitado por su desacople con cuatro cuestiones:
1. la dinámica del desarrollo urbano
2. la dinámica del mercado inmobiliario
3. la dinámica de (el mercado y la regulación de) la financiación de la (construcción de) vivienda
4. la dinámica del sector de la construcción
Como todo en la vida, estas cuatro dinámicas se encuentran estrechamente relacionadas.
Dejemos de un lado aquí el análisis de la última de ellas por tratarse de un sector productivo que solo en parte se ocupa de edificar para uso residencial y cuya acción en ese ámbito responde solo a la demanda emergente de la interacción de las tres dinámicas anteriores.
Nos quedan las otras tres dinámicas de las cuales depende la cantidad, calidad y precio del bien “casa”.
Brevemente podríamos decir lo siguiente, concentrándonos particularmente en las áreas metropolitanas del país (donde la renta de localización juega un papel fundamental en la definición de los precios de compraventa del suelo y los inmuebles).
1. Respecto a la dinámica del desarrollo urbano asistimos al progresivo agotamiento del por suerte exitosísimo modelo de urbanización periferizante al que deberíamos agradecerle todas las mañanas por habernos legado áreas metropolitanas prevalentemente regulares. Es el modelo de vivienda unifamiliar sobre lote propio. Es el modelo de suelo barato y autoconstrucción. Es el modelo de propietarización generalizada y urbanización con bajo uso de capital: a nuestras ciudades no las hicieron los constructores (como a la mayoría de las ciudades de los países centrales) ni los pobres (como a la mayoría de las ciudades de la periferia) sino la clase media trabajadora asalariada o autónoma que compró un lote y (se) construyó una casa.
Ese modelo de urbanización empezó a agotarse por su propio éxito y asistimos hoy a un proceso de redesarrollo de nuestras ciudades. A diferencia de los capitalismos avanzados, donde la urbanización fue intensiva en capital y en densidad, y por lo tanto el crecimiento de las ciudades se da mayormente por la incorporación de nuevas áreas al espacio residencial, lo que pasa en nuestras ciudades es que en buena medida hay que densificar el tejido ya construido (que es, a su vez, el tejido mejor servido por la infraestructura de transporte). De hecho, buena parte de la incorporación de nuevas áreas para uso residencial se sigue haciendo (ay!) con bajísima densidad: son los barrios cerrados que crecen cerca de las autopistas (que estaban rodeadas de tierra vacante porque el desarrollo urbano buscaba el tren).
Para redesarrollar hace falta capital. No se puede tirar abajo un PH y construir seis pisos con tu hermano y tu cuñado o con un par de albañiles. Para pagar la construcción de un departamento no se puede ir pagándo de a puchos los materiales en el corralón. Por lo tanto, adiós a la urbanización popular que tanta alegría nos dió y bienvenida la urbanización “industrial” que tanto dolores de cabeza nos trae.
2. Mientras la dinámica del desarrollo urbano cambia, cambia también la del mercado inmobiliario en un sentido bastante claro: el aumento sostenido de los precios de los inmuebles impulsado por el aumento de los precios del suelo. Lo que aumenta es el valor del suelo más que el costo de reposición (los ladrillos, los caños, etc.) de un inmueble. Lo sabe cualquiera que haya buscado casa para comprar o alquilar que lo que determina el valor es mayormente dónde está y no de qué calidad es.
Los precios suben por varios motivos, algunos endógenos y otros exógenos al mercado inmobiliario, pero suben y suben, alejándose del poder de compra del salario y convirtiéndose en una inversión absolutamente rentable o, en el peor de los casos, en una reserva de valor deseable.
3. La creciente brecha entre los ingresos familiares y el precio de los inmuebles nuevos o usados (que no es taaan diferente porque como dijimos lo que vale es el suelo y el suelo no es ni nuevo ni usado) podría ser cubierta por el mercado financiero. Es decir, ok, ya no podés comprarlo en tiempos prudenciales con tu ahorro propio, tenés que comprar los ahorros de otros a una x tasa de interés. Esto funcionó, y bastante bien, durante los años ochenta y noventa en muchas economías. Incluso, hasta cierto punto, en la Argentina. Pero en un momento, las tasas fueron tan onerosas y las condiciones tan exigentes que la financiarización del acceso a la vivienda perdió alcance como puerta de acceso a la vivienda.
Buena parte de la “dolarización” de la compraventa de inmuebles está aquí: si a falta de crédito a la casa ahora se accede a través de un ahorro monetario de bastante largo plazo que se hace, previsiblemente, en dólares. Y se hace en dólares porque es lo que la mayoría de las personas estimamos como más seguro (digo más seguro y no más rentable, más seguro) para emprender un ahorro de largo plazo para comprar un bien que será fundamental para nuestra calidad de vida o para producir un ingreso (que es lo mismo, se sabe).
Resumiendo, en los últimos años el acceso a la vivienda requiere de cada vez mayores sumas de capital debido al cambio en el modelo de desarrollo urbano y la suba de precios. Ante la incidencia marginal del crédito, ese volumen mayor es afrontado (por quienes pueden y no se ven forzados a saltar al siempre creciente mercado del alquiler) a través del ahorro… que es en dólares. Si se cambian o no a pesos para la realización de la compraventa poco importa porque los dólares ya fueron demandados en el proceso.
En ese sentido, la decisión de la Presidenta de dedicar una enorme masa de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses (similar a la por otra parte tomada por el ex presidente Luis Inacio da silva respecto al Fondo de Garantía de Tiempo de Servicio) para el financiamiento del acceso a la vivienda es adecuada más allá de la escasa articulación con la dinámica del desarrollo territorial. La verdadera desdolarización del mercado inmobiliario no pasa por evitar compulsivamente el ahorro en dólares con destino a la compra de inmuebles sino con la provisión de financiamiento para la mayor cantidad posible de franjas de ingreso.
Si en base a la experiencia presente y a una mayor sofisticación técnica, los recursos puestos a disposición por el poder ejecutivo nacional pudieran implementarse con para el redesarrollo urbano de áreas ya consolidadas, evitando el consumo de territorio que implica la construcción sobre lotes propios no construidos o la puesta a disposición de terrenos de propiedad estatal, estaríamos frente a un verdadero aporte no sólo a la dinámica del mercado inmobiliario sino a también a la del desarrollo urbano.
Así, criticar a la dolarización y al sector inmobiliario es sólo mitad del trabajo. La otra mitad se encuentra del lado del desarrollo urbano y del mercado de financiamiento.
Sólo el crédito (público o privado, subsidiado o no) para la construcción y compra de inmuebles nuevos es la verdadera clave para enfrentar el fantasma verde en el sector inmobiliario. De esa manera se mejora el territorio, se genera empleo y se le quita a las familias la pesada carga del ahorro de largo plazo para el acceso a la vivienda.
Foto.
De 1580 hasta los 1950s, a nadie en Argentina se le ocurrio vender o comprar campos o propiedad urbana en algo que no fuera la moneda nacional del momento. La dolarizacion de precios empezo desde el reviente del peso y el despegue de la inflacion de 1949/50 en adelante.
Si queres exorcisar el fantasma verde, sanea la moneda. Lo que implicaria no imprimir guita para pagar gasto publico, entre muchas otras cosas adoradas por el gobierno actual. Si pones credito en moneda bananera, o el prestamista se funde (o, si es el estado, termina asumiendo la deuda) o el deudor termina acogotado por la inflacion. Si no hay moneda sana, el credito a largo plazo es insostenible (a no ser que le pongas tasas de interes variables, que es otra forma de pasarle el fardo de los descalabros de politica oficial al que toma el prestamo).
No entiendo esta definición:
”modelo de suelo barato y autoconstrucción(…)empezó a agotarse por su propio éxito”
¿Cómo es agotarse de esta forma?
Yo creo que“lo agotaron”. El cordón del conurbano que conozco, el del oeste, se levantó con créditos a pagar a 20/30 años y/o ahorro (compra de terreno primero, construcción posterior de la casa de a puchos de acuerdo a lo que se juntaba o sobraba) Y esto fue así hasta fines de los 60 en el caso de créditos y hasta mediados ponele de los ’70 en el caso vía ahorro. Todo esto se hizo con períodos de alta inflación y sin dolarizar.
Por otro lado, el conurbano para los ’50 eran yuyos, caminos de tierra, loteándose las últimas “estancias”, sin ningún tipo de servicio, lo que hoy sería más allá de J.C. Paz, San Miguel ponele.
Se recurre al dólar por que lo han permitido e inculcado las políticas impuestas a partir del ’76. La tierra ante su escasez creciente aumenta y frente a períodos de alta inflación se tomó como medida el dólar para tener actualizado el valor creciente en pesos de los inmuebles y por el permitido acceso a dicha divisa después.
Dar mayores facilidades para conseguir créditos hipotecarios ayudaría a pesificar el mercado siempre y cuando los dueños acepten los pesos, aunque sea al tipo de cambio del día, cosa muy difícil sobre todo ahora que se volvió para atrás, en parte, la pesificación de los inmuebles. No alcanza con más créditos.
En consecuencia, a mi entender, fijada la política económica allà en el tiempo, las cuestiones citadas por vos y que no se analizaron en el informe de Zait et al, algunas de ellas al menos, se acomodan a la situación consecuente de dichas políticas y no al revés.
Por último la dificultad de comprar inmuebles en zonas pobladas como CABA o el conurbano hoy, siempre existió, quizás nosotros o las nuevas generaciones deberían hacer lo que hicieron nuestros viejos o abuelos, irse más allá de la Zanja de Alsina y los gobiernos promoviéndolas.
Saludos
Lo que terminó con los loteo populares, que permitían ese desarrollo autoconstructivo que describís y que Alejandro menciona como clave de nuestra «excepcionalidad» latinoamericana, fue el decreto ley 8mil? (perdón, no me acuerdo el nro. y me da fiaca buscar), del año 1977, firmado por Martínez de Hoz.
Paradójicamente, se trata de una reglamentación progresista. Sucede que los «loteos populares» se hacían bien en el estilo del empresario argento. Con mínima inversión, un productor de tierra urbana compraba unas hectáreas de tierra, contrataba un agrimensor que midiera los lotes y poco más. Con toda la furia pasaba una máquina marcando las calles. Como resultado de ello, muchos loteos se hacían sobre tierras degradadas o inundables, sin servicios y sin seguir ningún tipo de lógica de planificación urbana. El estado, entonces, corría detrás de un crecimiento caótico amparado en el mercado libre.
Pero el resultado fue el opuesto: lejos de lograr que los loteos empiecen a hacerse en base a los parámetros más razonables que el decreto establecía lo que sucedió fue que los empresarios dedicados a la producción de tierra urbana para sectores populares se retiraron del mercado. El achicamiento de la tierra urbanizable disponible, por supuesto, provocó un aumento exponencial de los lotes que quedaban volviéndolos inalcanzables para millones de familias. Entre los efectos del decreto de MdH tenemos la explosión demográfica de villas y asentamientos en los 80, el cambio ¿definitivo? del carácter provisorio de las villas, el comienzo de un proceso de consolidación (ya que no existen perspectivas de conseguir un lote propio para ir construyendo, etc.), y la creciente dificultad de los sectores medios bajos de acceder un lote (MdP, con solo algunos servicios y calle de tierra: u$10/15.000 por poner un ejemplo). Situación esta agravada en AMBA (todavía no en otros lugares), por el crecimiento de urbanizaciones privadas).
El viejo modelo no puede resucitarse porque a)no hay ningún motivo para creer que retornando al viva la pepa agrimensúrico los loteos populares retornarían b)aún si así fuera, difícilmente pase una legislatura o un tribunal (además de estar mal) una decisión consistente en re-autorizar la venta de basurales sin servicios para viviendas. La historia es clara en la ausencia de grises sobre el asunto: con regulación los empresarios no arriesgan capital en venderle tierra a los negros, solo lo hicieron cuando no existían riesgo alguno y los costos eran irrisorios. Y c) y más importante: porque es irracional desde el punto de vista de las inversiones públicas el crecimiento infinito a lo ancho y largo en lugar de hacia arriba. Los lotes gigantes, para el que pueda pagarlos en barrios privados (en lo posible con impuestos suplementarios al lujo banal de su elección residencial).
Muy buena explicación guido.
Ahora hasta donde tengo entendido habría una suerte de neo-“viejo modelo” en zonas algunos km. alejadas del conurbano pero desconozco si las mismas se realizan con alguna planificación y no se con cuantos servicios disponibles.
De todas maneras el crecimiento hacia arriba que supondría racionalidad de los gobiernos no favorece a los laburantes, de acuerdo a lo que veo en mi zona (a unas 30 cuadras de Gral. Paz al oeste) los departamentos que se están haciendo no son para nada accesibles y me refiero a construcciones de 1 amb., de medio pelo y un poco menos también, probablemente el estado deba ser menos racional como en otras actividades.
Saludos
La ignorancia es total, la depravación K es absoluta.
¿Qué discutimos? hasta hace poco la cruzada K era por la pesificación… ahora dicen que los CEDIN podrán utilizar para pagar impuestos y hasta para ir al supermercado, unos caraduras.
¿Ayudó a pesificar la economía la mentira del INDEC? vemos, el argumento era que así se ahorraba en el pago de interesen que ajustaban por inflación, por otro lado los bonos en dólares que ajustaban por PBI tuvieron un plus ya que al subestimar los precios se sobreestima el crecimiento ¿se entiende?
El tema inmobiliario es bien complejo, para bajar los precios el gobierno tendría que invertir mucho en infraestructura y transporte… la gente no quiere irse a vivir al medio del campo y sin servicios, entiendan eso.
Cuando se escriba la historia de la «década ganada», será la demostración fehaciente de que la Argentina es indestructible.
Ningún gobierno puso tanto ahínco en destruír la producción de la tierra (excepto el yuyo) y el ganado, degradar el transporte hasta la muerte, paralizar la producción energética, bajar el nivel educativo, llevar a un récord histórico el gasto público, la presión impositiva y la deuda pública, y subsidiar el no-trabajo.
Sin embargo, la Argentina sobrevive. Y como Dios es argentino, seguirá sobreviviendo… gracias a Dios.
The Drapery Falls
Lyrics
PD:«..gracias a Dios.» y gracias a los «amigos progres» que contratan gente en negro para que no pierdan el plan y los «1933» que habrán de venir…
Hay que ser agradecidos, efectivamente…
la»viveza»argentina tiene vigencia,y se aferra al dicho»hecha la ley,hecha la trampa».Ahora se expande en la CABA,que sabemos el peso economico que tiene en el pais,el»alquiler temporario»,sobre todo a extranjeros,con valores mucho mas altos que los comunes.
Es tiempo que la Argentina piense si corresponde continuar este modelo perverso de una megaciudad de 14 millones de habitantes, donde el traslado al trabajo y regreso demanden promedio diario entre un mínimo de dos aun máximo de cinco horas, )puedo dar muchos ejemplos),al día de hoy ¿a nadie se le ocurre pensar que significa una ocupación lógica, racional y sustentable del territorio?.
La dolarización de la propiedad o su utilización como reserva de valor es consecuencia directa de una historia inflacionaria muy profunda, (12 ceros, plan Bonex, primavera, converibilidad, etc), un dolar que no acompañó a la inflación, (ahora parecería que se intenta corregir y una tasa de interes en pesos negativa en términos reales, (le permite alas empresas financiar su stock porque es mejor mantener inventarios que vender). Si no se solucionan esos desacoples el escenario se mantendrá igual
Crítica inmobiliaria, ¿Puedes aportar más?, me resulta practico esta articulo. Saludos.
La argentina tiene una historia de ir de una punta a la otra, de extremo a extremo. Veamos que pasa con las proximas elecciones. Lo que es unhecho es que las provincias necesitan de otra planificacion de desarrollo. Buenos aires no puede seguir siendo la unica ciudad del pais.