El tema de los alquileres

Por Alejandro, el 28 de Julio de 2010.

Comentarios (45)

En las ciudades más grandes de la Argentina el alquiler de inmuebles para uso residencial es uno de los principales desafíos para los hogares con ingresos bajos y medios que no poseen una vivienda propia. No deja de llamar la atención que el acceso a un bien tan esencial esté mediado por un mercado con tan poca regulación. Particularmente, quienes quieren alquilar una vivienda no cuentan con ningún tipo de amortiguación del impacto del precio del alquiler sobre sus ingresos. En los hogares que cuentan con un sólo ingreso la incidencia del alquiler puede superar el 50% con absoluta facilidad. Pero el problema no termina ahí ya que para alquilar una vivienda es necesario movilizar una cantidad de recursos insólitos: garantía propietaria, depósito y comisión de la inmobiliaria. Y como si esto no bastara, hace falta, sometiéndose a una humillante invasión de la privacidad, demostrar un ingreso alto, constante y seguro (flaco, me estás alquilando un departamento de mierda, no me estoy casando con tu hija!). Como suele pasar en este interminable valle de lágrimas, quienes más necesitan del mercado de alquileres son quienes más lejos se encuentran de poder cumplir todas las condiciones que este exige además del pago del monto estipulado.

Idealmente habría que destruir el mercado de alquileres tal como lo conocemos ya que permite que un gran porcentaje de los ingresos provenientes de salarios en vez de ser destinados al consumo (o al ahorro) alimenten una renta inmobiliaria que ni siquiera es objeto de un sistema fiscal progresivo. Sin embargo, va a ser difícil terminar con la costumbre de que en la Argentina con un capital de 60 0 70 mil dólares corrientes uno pueda obtener una renta igual o superior al salario mínimo. Por lo tanto, mientras se trabaja en un marco legal que regule ese mercado donde miles de hogares llevan su pellejo para que se lo curtan, es necesario empezar a pensar en alternativas que aligeren la carga que los inquilinos llevan todo a lo largo de la duración del contrato. Es cierto que el monto de la cuota de los créditos hipotecarios es uno de los principales factores que determinan los precios de los alquileres pero no lo es menos que hace falta un capital inicial considerable, que las condiciones para acceder a ellos son difíciles de alcanzar y que el endeudamiento puede no ser la mejor alternativa (cuando efectivamente lo es) para algunos hogares, especialmente los jóvenes y los ancianos. En el caso de los jóvenes, que generalmente forman primero hogares unipersonales, endeudarse a 20 o 30 años puede no ser una buena opción. Sobre todo para quienes presumen que en ese lapso heredarán un inmueble de propiedad de sus padres (o sus padres heredarán un inmueble de propiedad de sus abuelos, etc). Entonces, por más que se facilite el acceso al crédito para la vivienda, los jóvenes van a seguir siendo demandantes del mercado de alquileres y hasta que cambien definitivamente las reglas necesitan protección. Lo que siguen son dos (¿malas?) ideas sobre cómo implementarla en el corto plazo sin tocarle a los pequeños y medianos propietarios urbanos su derecho a la renta inmobiliaria.

Una primera manera de facilitar el acceso al alquiler de los jóvenes asalariados o pertenecientes a hogares asalariados sería que los sindicatos pudieran hacerse cargo de parte de los “costos de entrada” erogando el depósito (y el adelanto) y proveyendo la garantía. Un joven trabajador puede disponer de $1.200 por mes para pagar el alquiler pero no $4.000 para “entrar” al departamento. Siendo solidarios con el acceso a la vivienda de sus trabajadores los sindicatos no sólo ganarían reforzar el lazo de representación sino disponer de información sobre la incidencia real que los alquileres tienen en el salario, un dato interesante a la hora de discutir aumentos.

Una segunda manera es establecer líneas de financiamiento específicas para el pago de alquileres. A diferencia de lo que ocurre con la compra de un inmueble el pago del alquiler es diferido en el tiempo por lo que la toma de deuda es escalonada. Imagino esta alternativa como válida particularmente para quien quiere realizar estudios universitarios en una ciudad diferente a la de residencia o para una pareja que tiene un hijo y que prefiere resignar el ingreso de uno de los miembros para cuidarlo. Quien otorga el crédito se hace cargo del pago de las cuotas de manera que quien no dispone de un ingreso actual pueda permanecer en el mercado de alquileres.

En fin, sin que haya a la vista perspectivas de un cambio inmediato en el tema de los alquileres y sin pensar en los queridos subsidios directos, habría que ir pensando como hacer que ese mercado tan salvaje, tan mala leche, sea un poco más leve para todos los que por necesidad o por decisión concurren a él.