El tema de los alquileres

En las ciudades más grandes de la Argentina el alquiler de inmuebles para uso residencial es uno de los principales desafíos para los hogares con ingresos bajos y medios que no poseen una vivienda propia. No deja de llamar la atención que el acceso a un bien tan esencial esté mediado por un mercado con tan poca regulación. Particularmente, quienes quieren alquilar una vivienda no cuentan con ningún tipo de amortiguación del impacto del precio del alquiler sobre sus ingresos. En los hogares que cuentan con un sólo ingreso la incidencia del alquiler puede superar el 50% con absoluta facilidad. Pero el problema no termina ahí ya que para alquilar una vivienda es necesario movilizar una cantidad de recursos insólitos: garantía propietaria, depósito y comisión de la inmobiliaria. Y como si esto no bastara, hace falta, sometiéndose a una humillante invasión de la privacidad, demostrar un ingreso alto, constante y seguro (flaco, me estás alquilando un departamento de mierda, no me estoy casando con tu hija!). Como suele pasar en este interminable valle de lágrimas, quienes más necesitan del mercado de alquileres son quienes más lejos se encuentran de poder cumplir todas las condiciones que este exige además del pago del monto estipulado.

Idealmente habría que destruir el mercado de alquileres tal como lo conocemos ya que permite que un gran porcentaje de los ingresos provenientes de salarios en vez de ser destinados al consumo (o al ahorro) alimenten una renta inmobiliaria que ni siquiera es objeto de un sistema fiscal progresivo. Sin embargo, va a ser difícil terminar con la costumbre de que en la Argentina con un capital de 60 0 70 mil dólares corrientes uno pueda obtener una renta igual o superior al salario mínimo. Por lo tanto, mientras se trabaja en un marco legal que regule ese mercado donde miles de hogares llevan su pellejo para que se lo curtan, es necesario empezar a pensar en alternativas que aligeren la carga que los inquilinos llevan todo a lo largo de la duración del contrato. Es cierto que el monto de la cuota de los créditos hipotecarios es uno de los principales factores que determinan los precios de los alquileres pero no lo es menos que hace falta un capital inicial considerable, que las condiciones para acceder a ellos son difíciles de alcanzar y que el endeudamiento puede no ser la mejor alternativa (cuando efectivamente lo es) para algunos hogares, especialmente los jóvenes y los ancianos. En el caso de los jóvenes, que generalmente forman primero hogares unipersonales, endeudarse a 20 o 30 años puede no ser una buena opción. Sobre todo para quienes presumen que en ese lapso heredarán un inmueble de propiedad de sus padres (o sus padres heredarán un inmueble de propiedad de sus abuelos, etc). Entonces, por más que se facilite el acceso al crédito para la vivienda, los jóvenes van a seguir siendo demandantes del mercado de alquileres y hasta que cambien definitivamente las reglas necesitan protección. Lo que siguen son dos (¿malas?) ideas sobre cómo implementarla en el corto plazo sin tocarle a los pequeños y medianos propietarios urbanos su derecho a la renta inmobiliaria.

Una primera manera de facilitar el acceso al alquiler de los jóvenes asalariados o pertenecientes a hogares asalariados sería que los sindicatos pudieran hacerse cargo de parte de los «costos de entrada» erogando el depósito (y el adelanto) y proveyendo la garantía. Un joven trabajador puede disponer de $1.200 por mes para pagar el alquiler pero no $4.000 para «entrar» al departamento. Siendo solidarios con el acceso a la vivienda de sus trabajadores los sindicatos no sólo ganarían reforzar el lazo de representación sino disponer de información sobre la incidencia real que los alquileres tienen en el salario, un dato interesante a la hora de discutir aumentos.

Una segunda manera es establecer líneas de financiamiento específicas para el pago de alquileres. A diferencia de lo que ocurre con la compra de un inmueble el pago del alquiler es diferido en el tiempo por lo que la toma de deuda es escalonada. Imagino esta alternativa como válida particularmente para quien quiere realizar estudios universitarios en una ciudad diferente a la de residencia o para una pareja que tiene un hijo y que prefiere resignar el ingreso de uno de los miembros para cuidarlo. Quien otorga el crédito se hace cargo del pago de las cuotas de manera que quien no dispone de un ingreso actual pueda permanecer en el mercado de alquileres.

En fin, sin que haya a la vista perspectivas de un cambio inmediato en el tema de los alquileres y sin pensar en los queridos subsidios directos, habría que ir pensando como hacer que ese mercado tan salvaje, tan mala leche, sea un poco más leve para todos los que por necesidad o por decisión concurren a él.

96 Comments on “El tema de los alquileres”

  1. Interesante el planteo del problema. Sin dudas es un tema concreto que exige soluciones concretas.

    Alguna otra vez ya tiraste este tema sobre la mesa, no se si en AP o en LB. Desde el punto de vista macro hay una tendencia irreversible a que los precios de los alquileres vuelen porque acompañan la suba del valor de las propiedades y este mercado esta hoy globalizado. En capital por ej, los expertos te hablan de dos mercados, el norte donde los precios vuelan y el sur donde por ahora no esta tan fuerte la burbuja.

    Pero si alguna vez se hace justicia y se invierte en obras de infraestructura para que el sur también exista el problema será general.

    Y entonces, lamentablemente los jóvenes de bajos ingresos tendrán que salir de la capital.

    Tu propuesta del sindicato esta buena pero le solucionaría el problema solo a los trabajadores formales, que además si estás en blanco ya tenes demostrado tu nivel de ingresos altos que tanto que exigen los locatarios.

    La franja que no se quieren endeudar porque van a heredar me parece que no es una población objetivo prioritaria para la política pública, que resuelvan el problema adentro de su familia.

    1. Mus, es verdad lo que anotás pero los precios en el sur ya subieron y mucho. Hoy no es barato irse al sur de la Ciudad. Y no seas malo con los herederos que es la situación de muchos hogares: en la familia más extendida hay un patrimonio inmobiliario que es insuficiente para hacer frente a los desgloses pero que existe. Una cosa es que te financie una vivienda a 30 años y otra es que te financie 10 años de alquiler hasta que tu hermano menor crezca y tus viejos puedan vender y mudarse a algo más chico, etc.
      Los que hoy no pueden acceder al mercado de alquileres porque no tienen trabajo registrado lo que necesitan es que se los registren. Y los pobres por ingresos necesitan un subsidio. Ese es ooooootro tema!

  2. Yo te estoy debiendo el proyecto de ley que no llego ni a tratarse en comisión en Cba. Pero justamente porque planteo mucha resistencia.
    La idea era básicamente que el propietario se hiciera cargo de determinados gastos, como las expensas y los trámites del contrato, y que los contratos fueran más largos y por lo tanto menores.

    La idea de los prestamos la verdad que no me cierra con las tasas que hay hoy. La de los sindicatos me parece excelente pero es cierto lo que dice Mus, solo atendes a los que tienen empleo en blanco.

    Me parece que gravar la renta de bienes debería ser un primer paso para que no sea una gran inversión. Hay que sacarlo de ese plano. Acá en cba se nota mucho incluso en la calidad de la construcción: no se construye pensando en el que va a vivir en el depto. sino en que sea barato y bien ubicado para sacarle mayor renta (es necesario decir que la gran inversión en el mercado inmobiliario viene de los sojeros del sur cordobes?).

    Digo, que no sea tan buen negocio es una forma de que los alquileres no se vayan por las nubes, pero al mismo tiempo si se reduce la oferta de alquileres con el costo que tiene comprar una vivienda en el mediano plazo tenes un problema más grave.

    1. Estoy de acuerdo en que los contratos tendrían que ser más largos, es un avance seguro y no debería ser muy difícil de implementar. Dos años es poquísimo para todas las dificultades que ocasiona alquilar, si por cualquier razón el propietario no quiere renovar, dos años es muy poco.

    2. Primo! es verdad que nos debemos el desarrollo del tema a partir de la propuesta cordobesa. Regular los alquileres o aumentar la presión fiscal sobre la propiedad sería ideal. Pero creo que estamos lejos, sobre todo en los lugares donde la renta es más alta.
      Una intervención sería a nivel de la normativa de la construcción: no podés construir unidades que son inutilizables. Es increíble que construyen basuras que son claramente invivibles.
      Por ahí una manera de ir regulando sería aumentar la presión impositiva a medida que aumenta el precio del alquiler en relación a los metros cuadrados y la calidad del inmueble.
      Hay que ir manejando el tema que de a poquito algo va a cambiar.
      Abrazo!

    3. Bien lo que apunta Primolouis sobre la tasa de ganancia del negocio inmobiliario. La vivienda no debería ser un bien de mercado más, se trata de un bien social primordial. Si se lograse regular de alguna manera el negocio mediante algún tipo de intervención estatal ya estaríamos dando un primer paso importantísimo. Me parece que hay que pensar estratégicamente: cómo intervenir, a quién beneficiar y de qué manera. Saludos!

      1. Y algo que también quiero destacar es lo que apunta LeonardoF: intervenir en función de la adquisición de la vivienda. O generar las condiciones para que los inquilinos puedan comprar el inmueble por el que pagan determinado monto en concepto de alquileres. Pienso en un plan de vivienda para que un laburante puede pagar un crédito con una cuota equivalente al monto que paga mensualmente en concepto de alquiler, por poner un ejemplo.

  3. Creo que el problema está en que el sector inmobilirario es especulativo desde su génesis y por definición natural. Esta especie de timba financiera genera tantas ganancias que ni siquiera en un año de crisis, como el 2009, se ha visto bajar los precios o siquiera amesetarse; la regulación debería aplicarse a mediano plazo y, particularmente, en la renta extraordinaria que genera la actividad que no es objeto de un impuesto específico, y como decís en el post, tampoco tiene reglas claras que la transparenten.
    No estoy de acuerdo que la responsabilidad de algunos gastos recaigan sobre los sindicatos o que el Estado deba financiar porcentajes de alquileres como medidas únicas, eso sería engordar a los buitres; quizás que funcionarían mejor si fueran acompañadas con algún tributo o la simple regulación de precios.

  4. Muy interesante la primer solución que mencionás. Soy de esos que pueden pagar el alquiler, pero el costo de entrada al mismo me parece prohibitivo y me obliga a endeudarme.

    De todas maneras pienso que es un emparchado de un problema que podría solucionarse de una manera más permanente. Creo que el problema está en el sector de propietarios que especula demasiado con el cobro de alquileres, los meses de adelanto, etc. Siendo que el desalojo es algo mucho más practicable ahora, de lo que era hace unos años, las condiciones de entrada a la propiedad podrían ser más laxas.

    Personalmente, creo que el problema está en el acceso a la vivienda como propiedad, no como alquiler. Habria que regular el precio de las propiedades y no me parece justo que haya tan poca gente con tantas propiedades y tanta gente con ninguna.

  5. La garantía podría estar a cargo del Estado a través de una especie de clearing. A la primera que no pagaste, y el Estado tuvo que ponerse, entras en amarillo ponele. Una vez que pagaste lo que el Estado puso volves a verde, y si repetís quedas en rojo para siempre. Ahí tenes a propietarios e inquilinos contentos.
    De paso serviría para que el Estado pueda tener control sobre los contratos, porque los va a tener que ver y revisar.

  6. No se trata de ser liberal, pero si no se entiende como funciona el sistema, menos aún se puede acertar con la solución.
    Cuantas menos unidades de vivienda existan en oferta mas duras serán las condiciones para alquilar.
    Cuantas mas regulaciones existan en el mercado de alquileres, menos viviendas se construirán para alquilar.
    La solución para abaratar los alquileres y mejorar sus condiciones de contratación es estimular la construcción de viviendas (aumentando la oferta de alquileres y transfiriendo así el poder de la oferta a la demanda) y copiar algunas soluciones como p. ej. la española (que no conozco en detalle pero describo conceptualmente), por cada 10 viviendas que autorizo a construir libremente, exijo que la empresa construya una vivienda destinada al mercado social.

    1. De acuerdo, pero desde ese pragmatismo, qué soluciones ofrecerías?
      ¿Contratos más draconianos que si el inquilino no paga el propietario tiene derecho de empernada? Es un chiste, pero valga para expresar la desigualdad que hay en el acuerdo de alquiler.

      1. Leonardo, te copio un art. de nuestro código civil : Artículo 1071°. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
        La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
        Código Civil de la República Argentina. Texto actualizado según ley 17.711

      2. ¿Está claro que lo de empernada fue una hipérbole, no?

        No estoy seguro de entender, la cita del art. del codigo civil, ¿debe responder mi pregunta? Los contratos no pueden ir en contra de la Ley, de lo contrario se consideran inválidos, eso lo entiendo; pero esto no impide que muchas veces las condiciones que imponen son desiguales, por más legales que sean.

        Lo de tener que garpar dos, o a veces hasta tres meses de adelanto/depósito/bla, para poder ingresar a una vivienda, es eso, desigual e injusto.

      3. Los contratos no pueden ser contra legem… pero, por otra parte, los jueces pueden quitarle cláusulas abusivas a los contratos que lo desnaturalizan sin afectar el objeto del contrato.
        Además, el 1071 CC habla del ejercicio abusivo -no prohibido- de los derechos.
        Te doy un ejemplo tonto: Tengo una empresa en quiebra, y todos los acreedores me dan la conformidad para levantarla por avenimiento (acuerdo entre partes) pero un acreedor se niega a arribar a un acuerdo conmigo aunque le pague (un tercero, no el quebrado) el 100% de su crédito más honorarios e intereses. El acreedor tiene todo el derecho del mundo en negarse a acordar conmigo pero si ese derecho lo ejerce abusivamente, por vía judicial puedo suplir ese «capricho» depositando el 100% de su crédito.
        Con los alquileres, se pueden redactar cientos de cláusulas abusivas -legales- que si las querés hacer valer en Sede judicial, los jueces te las bochan. Ejemplo: si se cae el techo encima por un desperfecto del piso de arriba, es responsabilidad del ocupante. Esa cláusula puede estar, pero el dueño no te va a poder cobrar los arreglos ni en sede judicial

    2. Ángel, lo que planteás es lo que hicieron los países del sur europeo hace una década y solo agravó la situación. La liberalización del mercado de alquileres solo hizo que los precios suban y que las nuevas unidades se alquilen a esos precios más altos.
      Y lo de la urbanización convenida (por convenio, no por conveniencia!) tampoco podría funcionar acá por un tema de magnitud de los capitales. Acá las constructoras laburan por lote, o por dos lotes. Unas pocas hacen torres a perímetro libre. No son magnitudes sobre las que puedas cargar un acuerdo. Y por otra parte el mercado social no existe y requeriría del concurso de actores que hoy cumplen otras funciones. Por ejemplo, el crédito cooperativo.
      Saludos!

      1. Alejandro, no estoy de acuerdo. En España, que es el caso que conozco mas o menos, todavía rige la ley de Franco (contemporánea con la de Perón) que congeló los alquileres, nunca fue derogada, de modo que existe un régimen nuevo y uno viejo. Para el nuevo existe el régimen que te describí. Si vos querés alquilar en Madrid o en Barcelona, pagarás precios altos, pero si te corrés 10 Km, ya encontrás precios mas accesibles.
        Tema constructoras : hablo de las que construyen edificios que son muchas y así como están gravadas con la obligación de construir cocheras (que si fuera por ellas no construirían), así también las gravaría con la obligación de construir deptos. de 1 y 2 ambientes.
        Tema mercado social, lo que no se empieza efectivamente no existe.
        En cualquier caso convengamos que el obligado principal a contribuir al mercado social es obviamente el estado con los impuestos que recauda.

      2. Vos decís que el mercado libre tiene precios por debajo del regulado? Es paradójico. Si así fuera todos querrían la regulación.

        Y ojo, porque si te vas más lejos es obvio que va a salir más barato.

        El tema del mercado social es interesante. En europa la discusión es sobre el llamado social housing. El problema es que en esa categoría entran propuestas más de mercado y otras más sociales.

        Yo creo que por un lado no puede volverse al viejo modelo de vivienda social. Pero por el otro tampoco es posible dejar que un mercado liberado se haga cargo del problema porque eso deja afuera no solo a los sectores con ingresos bajos sino a buena parte de los sectores con ingresos medios.
        Abrazo!

      3. No Alejandro, nunca dije que el mercado libre tiene precios menores que el regulado, quise decir que muchas de los problemas derivan de aquella regulación.
        Con respecto a los precios de los alquileres no es tan obvio, porque se citan con frecuencia los alquileres de Madrid o Barcelona como ejemplos de la locura del sistema, pero en Badalona o San Cugat encontrás precios mas razonables. Vivir en el centro es un lujo incomprensible, es como comparar acá precios de Recoleta contra Villa Urquiza por ejemplo.

  7. El problema habitacional y de vivienda tiene varias aristas. Según los recursos del segmento de la población a contemplar. Inclsuo dependiendo del lugar del país que se trate.

    Yo, desde mi lugar de ignorante, celebro y disfruto ampliamente un debate concreto sobre una cuestión concreta. Deberíamos tener más debates propositivos como éste (sin descuidar los otros, por supuesto).

    ¿Puede un blog ser una usina de propuestas concretas? Ojala.

  8. Un tema excelente, desatendido por las autoridades. Si se aumenta la presión sobre los propietarios (cosa que en sí no me parece mal), es probable predecir que retirarán unidades para el alquiler, estrangulando aún más a los que necesitan alquilar sí o sí. Creo, como dijo alguien antes, que una clave es que el Estado dinamice obra pública para sectores mediobajos/medios, y que lo que se facilite sea el acceso a la vivienda propia en forma definitiva, más que al alquiler. En ese sentido, y Eduardo Real en su momento aportó datos, creo que el kirchnerismo está en mora con planes concretos de vivienda pública para sectores medios. Eduardo recordaba los datos oficiales de construcción de viviendas populares, pero yo apunto a sectores que están un poco más arriba en la escala social, pero que tampoco tienen chances de poder comprarse una propiedad. Si se piensan planes de apoyo a pymes, pequeños productores, etc, ¿por qué no se contemplan este tipo de políticas de vivienda para sectores medios/medios bajos?

  9. Lo que estamos sufriendo tiene un nombre en economía: «La Enfermedad Holandesa». En nuestro caso, claramente, producida por «el yuyo».

    Veamos: En los años de «El Padre de la Democracia», con la misma guita que te comprabas un 0Km. te comprabas un depto. de 1 o 2 ambientes en Capital. Hoy, éso mismo equivale a 5-6 0Km.

    Hace un año y pico atrás, fui a escriturar una propiedad, y aproveché para preguntarle al escribano QUIÉNES estaban pagando precios delirantes por las propiedades. ¿Adivinen quiénes? Séeehhh… «El Campo». Los Pequeños y Medianos Millonarios. Los que ahora, encima, el Congreso les va a cepillar las retenciones, «para que no sufran más». Es grotesco.

    En una comunidad en la que el grueso de la población percibe entre 10 y 20 mil dólares al año, que haya 4-5 mil tipos que se levantan 40-50 veces esta cifra hace que no haya forma de competir con éxito en la compra de una vivienda. No-hay-modo.

    Y por supuesto, cosecha tras cosecha, compran más propiedades. Y nosotros, mirando.

    La idea no debiera consistir en ver cómo se convalidan precios delictuales, sino hacer que bajen a niveles razonables.

    Cómo hacer para que sea barato obtener una casa, no cómo obtener un crédito barato para comprar una casa cara. Que una casa valga, digamos dos 0Km. o cosa así. Pero mientras haya al lado nuestro alguien que oferta barrabasadas, no hay modo. Y este año se compará 4 o 5 departamentos, el año próximo otros tantos, y así. Mientras, nosotros miramos. Y ellos, acumulan y especulan.

    Estaría bueno que alguien hiciera un estudio sobre los CUIT’s de los que van comprando todos los años, un seguimiento año por año, y seguramente esta acumulación de propiedades persistente en el tiempo nos lleva frente a una tranquera.

    1. Eduardo, tu razonamiento es un tanto simplista, si puedo exagerarlo «los sojeros se compran todas las propiedades»; te imaginarás que ni es cierto ni comparto las respuestas que encuentran un culpable y con eso acaban con el debate. Ojalá fuera tan simple. Desde el punto de vista del «mercado», es una respuesta del lado de la demanda, yo creo que lo que hay que hacer es aumentar la oferta. ¿suponés que un sojero es tan estúpido como para acaparar propiedades pagando expensas, impuesto inmobiliario, municipal, bienes personales, ganancias, abonos de luz, gas, teléfono, agua, etc. etc. y no ponerlas en alquiler?

      1. Sí. Lucran con el simple aumento del valor del m2., no de los ingresos por alquiler.

        Pero si te parece simplista (aunque, reitero, tengo al menos el testimonio de UN escribano, no dos ni tres, pero al menos uno), indicá vos QUIÉNES serían los que se están comprando todo. Qué grupo social.

        Hasta mediados del 2008, uno podía pensar que se trataba de extranjeros que encontraban el m2 a 1/X de lo que valía en su país. Desinfle de burbuja inmobiliaria mediante, y colapso económico en sus propios países (USA+UE), indicá vos QUIÉNES serían los que siguen comprando a cualquier precio.

        Yo voy descontando quénes no pueden ser. P.E., 1) los pobres no son. 2) La clase media urbana que vive de un sueldo en pesos tampoco. 3) …(completar)

      2. A ver. Somos unos 45 millones; dividido 4 (familia tipo) eso te da unas 11 millones de familias; un 10% de ellas pertenecen a la clase alta y media y media alta capaces de comprar derpas., es decir, 1,2 millones de familias que pueden comprar un derpa por año.
        En Junio/2010 se realizaron 5.165 escrituras con un aumento de 41 por ciento respecto del año anterior.
        5165 x 12 = te daría unas 62.000 escrituras anuales en capital federal; si computás otro tanto en el resto del país, eso te daría unas 125 mil escrituras anuales para un mercado potencial demandante de un millón docientas; si de ese mercado potencial compró a su vez el 10%, eso cerraríoa bastante bien el cálculo.
        ¿Alguna otra pregunta?

    2. Eduardo, «los extranjeros», «la soja»; ¿vos crees realmente que un extranjero compra un derpa en caballito? Les enchufaron varios en Puerto Madero y así les fue, los cagaron vendiéndoles a 4 mil por metro lo que no pueden vender a tres mil ¿de qué valorización me hablás? Seguís en la caza de brujas, eso no es debatir.

      1. ¿Qué pasa? Te estoy haciendo una pregunta y en vez de contestarla me salís con otra pregunta?

        Dale. Decí vos quiénes son. Aguardo tu respuesta. Porque alguien es, éso está claro.

    3. Hace unos 7 años que en los barrios se está construyendo sin parar.
      Han desaparecido decenas de talleres mecánicos, depósitos, estaciones de servicios, baldíos, porque no pequeños clubes barriales -o parte de los mismos-, se han unificado casas, etc… y todo ello fue reemplazado por nuevas torres, o edificios no tan altos.
      Ha habido un claro aumento en la demanda, porque, como indican más arriba, el que tenía un peso/dólar afuera, lo convirtió en tres, y las propiedades, en un primer momento, no se dolarizaron. Tal vez hoy estemos en valores en moneda gringa cercanos al 2002, o probablemente lo hayamos superando en ciertos lugares. Pero hubieron 4 años consecutivos que el que tenía guita afuera «la hizo departamentos». Ni hablar de los exportadores -sobre todo de soja- o los jugadores de fútbol que militaban en el extranjero y/o cualquiera que cobrara en dólares automáticamente triplicó su capacidad adquisitiva por sobre el enorme grueso de la gente. Y el dólar escaló mucho más rápido que el valor de la propiedad, y encima había corralito y corralón por lo que tenía guita, la hacía ladrillos, no la ponía en el banco ni a palos.
      Como el precio del alquiler se fija también como un porcentual del valor de la propiedad, los alquileres fueron subiendo sin parar, como los terrenos y el valor de las construcciones.
      Además, la legislación acompañó todo esto, a partir de la construcción de torres al costo, por vía de fideicomisos, es decir, sin depender de una constructora ni de empresas ni empresarios. Los que invertían eran los mismos socios, y ellos elegían a un administrador para que le pague a un arquitecto y constructora. Asumían el riesgo empresario en comunidad, sin depender de terceros. Si quebraba la constructora, la obra seguía igual, no como en el pasado. El emblemático caso de Constructora Almagro habla por sí solo.
      Fue todo hacia arriba. Y las nuevas construcciones no se hicieron para solucionar problemas habitacionales del país como muchos hubiéramos deseado, sino principalmente -casi únicamente- con fines especulativos.
      Lejos estamos de la burbuja inmobiliaria europea, porque acá hay mucha tierra para seguir construyendo, hay menor densidad de población y no hay tanto crédito bancario que te «obligue o permita» mudarte y tener dos casas hipotecadas a la vez.
      Pero si creo que hay que desalecerar el ritmo de la construcción -tal vez aumentando los impuestos sobre bienes personales, o sobre las plusvalías de las construcciones al costo o pozo, en fin, lo que fuera-, o lo que yo creo mejor, una enorme inversión estatal en materia habitacional que de trabajo genuino, que les de techo a los que no tienen y que pongan más casas y deptos. a menor costo a disposición de la población. No tiene porque regalarle las casas a todos, pero hay una nutrida población de clase media que siquiera puede acceder al alquiler, y es ahí donde el estado puede fijar precios alquilando propiedades a menor costo.
      El ONABE (órgano a cargo de la administración de bienes del estado) puede también ser una agencia inmobiliaria.
      Desde ya que no soy tan inteligente, no es una idea mía, me consta que en España lo hacen para los estudiantes universitarios.

    4. LA tuyo Eduardo es ya patetico, con tus argumentos y revisando la clase política podríamos decir lo mismo acerca de ellos. Con cada mandato conpran más y más propiedades.

      1. Por lo menos, «la clase política» instrumenta la AUH a 3,7 pibes y les dá jubilaciones a 2,5 millones de viejos. Vos y M. Tapia les dan de comer a los chanchos chinos.

  10. La clase propietaria está bastante bien acomodada y abundan los casos de gente que tiene dos, tres o más propiedades y vive de eso, sin aportar nada a la sociedad. Sé que la doctrina liberal acepta incluso aplaude eso, pero desde la ideología que se mire, no puede ser que haya, como dicen en España, con el cántico de «Casas sin gente y gente sin casa».

    La solución sería algo similar a lo que sigue, que por supuesto es perfectible: El que tiene más de N propiedades (habrá que definir N) y no la habitan él mismo o sus familiares directos, debería tener la obligación de ponerla en venta, en un espiritu similar al de la Ley de Medios frente a los monopolios audiovisuales. No digo hacer apropiaciones à la Chavez, que se entienda, sino asegurar que las viviendas estén en la mayor cantidad de manos posibles.

    1. De ponerla en venta o en alquiler. Pero no cerrada, lucrando simplemente con el aumento del m2 mientras todos los demás la miramos de afuera.

      Sin dudas ésto tiene un problema: Se produciría un parate en la construcción, si les cagás el negocio.

      Tipicamente, el argentino «no sofisticado» invierte sus excedentes en tres colocaciones: Plazo fijo, dólar o ladrillos.

      El plazo fijo te devuelve apenas la mitad de lo que te afana la inflación, el dólar está planchado… ¿Qué queda? Los ladrillos. Y ahí van.

      La mejor solución, a mi entender, es que no haya esos excedentes pornográficos que luego se vuelcan al ladrillo. Que haya una redistribución ANTES de que se acumulen cifras alucinantes que distorsionan cualquier mercado.

      Éso es lo que pretendía solucionar la finada 125. Ésa era la solución. La 125 del 11/03/08, antes de que le hicieran todos los cachivaches de segmentaciones incumplibles y devoluciones por flete que faltaba nomás que se las aceptaran para pagar el ABL.

      Ésa era (buena parte de) la solución. Eliminar los grumos sociales rentísticos. Ahora es tarde, y todo indica que desde el Congreso se van a encargar de emperorarla.

      1. En mi vida vi la soja de cerca, pero si tuviera que invertir no lo haría en soja; te sacan el 35% de retenciones y de lo que te queda te sacan el 35% de impuesto a las ganancias ¿vos queré seguir apretando el pomo? Hacé la tuya hermano.
        ¡Ah! te recuerdo que si la 125 estuviera en vigencia, con estos precios de la soja las retenciones habrían bajado de modo que tu razonamiento no cierra.

      2. si después de sacarte el 35% de retenciones pagás 35% de impuesto a la ganancia tan mal no estás. La mayoría de los trabajadores -potenciales locatarios/compradores de inmuebles- no puede pagar impuesto a la ganancia porque no supera el monto no imponible.

      3. Angel, de aplicarse la 125, los pequeños y medianos productores se hubieran ahorrado 6000 millones de dólares…
        La soja requiere mínima inversión y tiene altísima rentabilidad.
        Tal es así que te la meten hasta en el jardín de tu casa. No es como la vaquita que tenés que esperar varios años para engordarla, tenerla parada y matarla de grande…
        La soja es como un kiosko a grandes escalas, guita rápida y fácil, pero con varios ceros más que la mercadería de un drugstore.

  11. Creo que lo único que puede competir con los alquileres es la propiedad inmobiliaria. Todo lo demás sigue siendo una forma de trasladar la renta.
    En Santa Fe la renta inmobiliaria en los últimos 6 años modificó hasta la dinámica urbana. La base de esa renta en este interior está en la propiedad rural. Y aún cuando dos tormentas se cruzaron en el 2009 (crisis + sequía) los precios siguieron subiendo tranquilamente. Es decir: quienes son propietarios de bienes para alquilar no es que tengan una «casita de más» para juntar unas chauchas cuando se jubilen… en general, tienen espalda. Luego, los alquileres quizá sean los precios más decisivos a la hora de comprender el peso real de la inflación. Que ahora sea recontra re normal que se actualicen cada año, en lugar de cada dos… la inflación es un ritmo, una velocidad, ¿no?
    También en Santa Fe UPCN tiene experiencia de construcción de viviendas masomenos interesante.
    Creo que la combinación entre crédito hipotecario accesible + vivienda social de mucha calidad no es un horizonte delirante, si las unidades de gestión están ancladas en territorio y si se direcciona a los trabajadores registrados.
    Disculpen que siga situando la perspectiva en SF (de última eso les evita migración a la capital, juaz) pero aquí hasta hay tierra inhabitada y fiscal aledaña a las zonas coquetas y todo…
    ¡Quiero pagar un hipotecario de cuota equivalente a un 35% de mi salario para una casa con patio y 1 piso que sea construida por mi gremio en las canchitas que hay en guadalupe donde hubiera pasado la circunvalación que no se hizo!

    1. No se olvide de hacerle el primer piso, mire que Guadalupe es barrio jodido por las crecidas de la Setúbal! :P Buen comentario, saludos.

  12. Un buen post sobre un tema importante. Pero las propuestas me convencen, yo creo que si lo mirás bien, en realidad el peligro de subsidiar al inquilino es que en realidad subsidias al propietario y convalidás precios abusivos.
    Nadie va a solucionar esto de un día para otro pero diría un par de cosas:
    – hay un tema vinculado con la inseguridad, que hace que barrios enteros estén «fuera del mercado», porque nadie viviría ahi salvo por necesidad. Si se solucionara el mercado se equilibraría más.
    – otro problema es cultural: la gente solamente sabe ahorrar en ladrillos, no conoce ningun otro medio de ahorro (si dolares, pero cuando junta una cantidad va y compra propiedad). Eso también te distorsiona todo.
    Saludos

    1. Ramiro, si no ponés límites de precios o impuestos fuertes (no digo altos, digo fuertes en el sentido de que hagan presión con precisión) siempre terminás subsidiando al propietario.
      Lo que planteás es tal cual. De hecho el precio del m2 está determinado fuertemente por la ubicación más que por la calidad del inmueble. La inseguridad seguramente tiene que ver con eso.
      En cuanto a lo del «ahorro en ladrillos» me parece que primero hay que orientarlo hacia las nuevas construcciones, que es lo que da trabajo. Después hacia las nuevas construcciones de cierto tipo, que es lo que mejora la ciudad.
      Paralelamente hay que generar instrumentos financieros que permitan ahorros que financien la producción.
      Saludos,

      1. si pones limites o mas impuestos para que la renta del propietario sea menor, te cae la oferta de alquileres y el problema se agrava. El problema de los inquilinos es su nivel de ingreso, ahi hay que trabajar no sobre el propietario.
        E insisto en algo clave pensar que los alquileres en capital bajen es una utopia.

      2. Exacto Musgrave. En cierta manera, hoy los alquileres son relativamente baratos, ya que rondan el 0,4 o 0,5% del valor de la propiedad, cuando históricamente fue 0,9 o 1%.
        Es decir, el problema no es tanto que los alquileres sean altos, sino que los sueldos son muy bajos.
        Habría que hacer un post en «Finanzas» sobre esto.
        Saludos

    2. Ramiro:
      Tu opinión me parece la más acertada. Yo también opino que las dos principales causas de los elevados precios son las que mencionas.

      1) Cuando se habla de precios inaccesibles de las propiedades, en general nos estamos refiriendo a las zonas «centrales» (en importancia) de Capital Federal y las principales ciudades del Gran Bs As y el interior. Si se analizan los precios de casas en los barrios del Gran Buenos Aires, por ejemplo, van a ver que son mucho menores. Por lo que cuesta un dos ambientes en Palermo te comprás un chalet de 3 habitaciones en Quilmes. Pero como bien decís, mucha gente no está dispuesta a vivir en dichos lugares por la inseguridad, y ADEMÁS por las dificultades del transporte. Una forma de «subsidiar» el acceso a la vivienda sería perfeccionando en gran medida la eficiencia del transporte público. Esto aumentaría la «oferta efectiva» de propiedades, y si bien aumentaría el precio de las viviendas más alejadas, también haría caer el de las más centrales y en general haría que las viviendas fueran más accesibles.

      2)Es verdad que en Argentina no hay muchas alternativas «seguras» de inversión, por eso todo el que tiene algo de plata (no solo los sojeros, pero ciertamente también ellos!!) termina por invertir en propiedades. Debería haber una campaña para «presentarle» otros instrumentos de inversión a la sociedad (bonos, acciones, etc.) aunque esta jamás podría ser llevada a cabo por el estado por la desconfianza que generaría… debería ser la bolsa de comercio quien «publicitara» los otros instrumentos de inversión que existen, demostrando que muchas veces son tan seguros como una propiedad.

      1. Si tenés mucha razón con lo del transporte, es uno de los problemas centrales del país, y tiene incidencia en todo, incluso en este tema que estamos hablando.
        Saludos!

  13. Idioteces, Eduardo. Todo el mundo ahorra en ladrillos, desde el dentista hasta el pequeño industrial o l comerciante, tambien el sojero, que puede incidir en Rosario o Rio Cuarto, pero en capital Y GBA es un pedo perdido en un huracán.
    Para los que alquilan y no pueden comprar, esa es una excelente noticia, porque implica mayor construcción.Los fideicomisos que venden en el pozo constituyen una parte mayoritaria de la vivienda construida desde 2002.
    Lo único coherente que dijiste es que no se construye para renta, sino como reserva de valor.
    El que hace subir los alquileres no es el aumento en la propiedad, sino el que gana más que que el inquilino anterior y esta esperando que se venza el contrato para pagarle más al dueño. O sea la demanda, por mayores sueldos y por crcimiento de la población. En Capital se suman los que se mudan desde provincia por el tma seguridad.
    Si se regulan los alquileres, se retiran al instante miles de unidades de a oferta, y se para la construcción.
    Lo que hace falta es que el Estado construya vivienda popular, y que haya créditos a largo plazo (en dólares) para compra de unidades a estrenar (nunca para usadas porque infla los precios). Lastima el quilombo del 2002, que pone en duda que se otorguen esos creditos.
    Más oferta, no hay otra solución.

    1. A las viviendas de nueva construcción acceden los que tienen MUCHA tarasca ahorrada en dólares. Por más «bien» que cobre, no me alcanza para comprar ni un dos ambientes, ni suponiendo que no toque mi sueldo por 10 años y viva del aire. No me hagas reir.

  14. Muy buen resumen. Te agrego un tema no menor: los costos de salida. Mi primer alquiler era necesario y lo hice con quien me convenia por el precio. Años mas tarde cuando quise irme del departamento, termine teniendo que pagar un valor que representaba 3 meses de alquiler por clausulas del contrato sobre el estado del dpto. que no eran ni siquiera igualitarias sino que se aprovechaban del escaso poder de negociación del inquilino. Eso suma a los costos del alquiler. Entonces que se puede exigir o no en un contrato de alquile de vivienda unica tambien deberia ser parte de un marco regulatorio mas justo y razonable.

  15. Yo creo que cualquier accion contra la libre disponibilidad del propietario de su bien va a terminar jugandole en contra al inquilino. En especial al desprotegido. Es un mercado aun muy atomizado y donde el miedo hace bajar la oferta inmediatamente.

    Pero hay otra trampa en el tema inmobiliario que es dificil de desarmar. El credito. Con la aparicion del credito, los terrenos comienzan a subir de precio y las propiedades con ellos. Asi aunque aparezca el credito por 30 años a tasas subsidiadas, la cuota se parecera mucho a la actual de un credito a 15 con tasas positivas. La carrera de la apreciacion sigue muy de cerca a la accesibilidad por credito.
    Como lograr que quienes sean duenos de los terrenos hoy no se apropien de la renta extraordinaria que les generaria la aparicion de credito subsidiado?
    Como lograr que las constructoras no se apropien de la renta extraordinaria que les permitiria la aparicion de este credito?

    Un impuesto extraordinario a las ganancias en el sector inmobiliario, que fuese a sustentar el credito a la adquisicion de nuevas viviendas?

    Se hablo del caso espanol. En espana el esfuerzo nacional de credito fue enorme, tasas subsidiadas, plazos infinitos, casi nulo pago inicial. Sin embargo acceder a una propiedad es prohibitivo y encarcela a quien si accede por 30 años a pagar un % fuerte de su ingreso.
    Claro al final tiene una propiedad que vale un monton de guita. Pero es la misma propiedad que valie 10 veces menos hace 30 años. Asi que termina padeciendo lo mismo o mas, por obtener lo mismo. A menos que venda su depto y no se compre otro, el sufrimiento es inexplicable.

    1. Yo creo que acá hay dos cosas distintas: El que la compra para vivir y el que la compra como inversión.

      El que la compra para vivir, no puede sacar ventaja de la valorización, porque no la puede vender. Vive en ella.

      El que la compra como inversión, éste es el problema. Éste no necesita crédito, pone la tarasca cash. Pero le caga la vida al primero, que la necesita para vivir, y al que sólo se le puede dar el premio consuelo de pagar carísimo su casa con un crédito baratísimo.

      La verdad es que no se me ocurre cómo hacer la tortilla sin romper los huevos.

      Cualquiera de las soluciones tendientes a bajar el precio final de la vivienda, tiene un costo político muy alto: frenar en seco la construcción, con cientos de miles de albañiles, plomeros, electricistas sin laburo.

      La única solución que se me ocurre para abaratar las viviendas (no para abaratar los créditos), es sacar de juego al segundo, al inversor, desplomar el valor de la vivienda y ahí sí, apoyar fuerte con créditos baratos para viviendas baratas. P.e., debieran asignarse exclusivamente a construcciones de no más de 600-800 U$S/m2.

      Al principio no habrá nada por ese precio, pero con el inversor «at bay» no tardarían demasiado en desplomarse a precios razonables. Si querés o necesitás vender, no hay otro comprador en el mercado que distorsione los precios. La comprarían sólo los que la necesitan para vivir, no los que la usan para especular.

      Pero reitero, es una jugada fuertísima, con altos costos políticos a pagar.

      1. A mi me parecería fantastico. El inversor multipropietario, está muy bien, que tengan una rentita de una propiedad, pero que además laburen. De lo contrario son lisa y llanamente parásitos.

      2. Un pibe que se hace una casa para que viva su hija cuando se case. Pero al terminarla, la hija no se casa y este la alquila. Es un inversor? Y si tiene 3 hijas y las 3 interrumpen su noviazgo? Como diferencias un inversor de cualquier otro propietario? En que se diferenciaria la logica? Si alquilar genera renta, siempre habra alguno que lo haga como negocio. Si alquilar no genera renta, nadie se haria su casita todos alquilarian.

        Compleja solucion. Por eso creo que es mejor no intervenir a ese nivel.

      3. elbosnio: Efectivamente, el nivel a intervenir es el anterior, el de la renta, que permite luego distorsionar cualquier mercado.

        A mi entender, no debiera permitirse la especulación en todo lo que atinja a las necesidades básicas: Alimentación, vivienda, energía, salud y educación (e incluyo aquí la información).

        Si quieren especular con sombreros panamá, todo bien :)

  16. El problema son los salarios bajos inherentes al modelo “productivo”

    Cuando uno sale con su salario en pesos a comprar un bien en dólares, por cada peso en realidad tiene 25 centavos de dólar.

    Y ahí termina el asunto. Mientras estas sean las variables económicas, no hay acceso fácil a la vivienda de la generación actual de jóvenes.

    Yo compre mi depto en ´01 a 37.000 dólares / pesos. Con la mitad financiado a pesar de mi magro sueldo de docente universitario (calificaba para crédito a 10 años!!!!)

    Ahora mi depto vale aun mas en dólares. Lo multiplico por 4, no puedo ni comprar la puerta, con mi sueldo de docente universitario.

    Y bueno, che, no se le puede pedir todo al modelo, alguien tiene que ser el perdedor.

    1. El tema son las rentas pornográficas. Que alguien pueda ahorrar, digamos, el equivalente a un depto. cada cinco años, todo bien. Tiene un resguardo de valor para cuando sea viejo.

      El problema es cuando alguien se puede comprar de a 5 o 10 deptos. por cosecha. Ahí nos mata a todos los demás.

      1. Y dale con la soja. Averiguá cuanto representa la construcción y cuanto la soja en el pBi, y te vas a dar cuenta que estas diciendo idioteces. Las ganancias de Siderar, para dar un ejemplo, son mayores a las de los productores de una provincia entera.
        El 80% de la construcción de viviendas se realiza en la CABA y el GBA, y ahí no vas a ver productores comprando o construyendo (salvo una pequeña parte), vas a ver profesionales, comerciantes, industriales, especuladores, inversores inmobiliarios, etc.
        Cuántos de los que leen esto le alquilan el departamento a un sojero? Pará de mandar fruta!

      2. Aflojale al roundup, cabeza. 55 millones de toneladas a U$S 250/ton son 13.750 millones de dólares, descontando retenciones y costos. O sea, 137.500 deptos. O sea, cuatro Ríos Cuartos y medio por cosecha. O dos Bahías Blancas por año (contando sólo soja).

        El 95% de ésto, en manos de 50.000 tipos. Que pueden comprar SIN TECHO. Todo lo que se les ocurra. 100, 200, 100.000 deptos, si se les cantara.

        Dos años después de la 125, y con los deberes hechos, sin tanto gil repitiendo como loro lo que le hacen decir, espero que los empomen con el 200% de retenciones. De onda te lo digo.

      3. Sin costos? Me parece que la soja te obnubila a vos.
        Solo descontaste retenciones, así que te olvidaste de costos de siembra, cosecha fumigaciones, agroquímicos fertilizantes, fletes costos administrativos y contables, etc.

    2. Ojala los sojeros comprasen departamentos. Aumentaria la oferta.
      Pero el problema es que no se construyen a suficiente velocidad. Solo la aparicion del credito lo puede empujar aun mas, en especial en zonas suburbanas. Pero la aparicion del credito va a hacer subir el precio y eso genera un circulo en algun punto vicioso. (Aunque siempre es mejor acceder a 30 años a una vivienda encarecida que no acceder a nada).

  17. Bueno, acabo de leer los comentarios y pienso en varias cosas:

    1) Se escribieron muchas barbaridades, incluídas las del artículo, pero creo que eso no es reprochable porque nadie tiene por qué tener un conocimiento cabal del mercado de alquileres o del mercado inmobiliario en general. Pero creo que todos saben lo que es un mercado.

    2) Los precios de los alquileres no pueden fijarse. ¿Por qué? Primero porque nadie alquilaría una vivienda si no le deja ganancia. Es decir, la voy a alquilar si me conviene, sino no la alquilo, la vendo, invierto en otra cosas, me voy a vivir yo, etc. O… hago trampa… por ejemplo… si el gobierno me dice que tengo que alquilar un departamento en 1000 pesos, pero hay demanda como para alquilarlo en 1500, entonces hago un contrato por 1000 pesos y la diferencia le pido que firme pagarés. Hecha la ley hecha la trampa. Esto no lo digo para que piensen mal, simplemente es para que sepan que la ley del mercado NO puede cambiarse con una ley. Es como poner precios máximos. Cuando se pusieron precios máximos pasaba algo que recordamos todos: desabastecimiento. ¿Por qué? Porque no convenía vender entonces la gente se quedaba con la mercadería.

    3) Con respecto a los requisitos para alauilar, hay varias cosas para decir. Primero: lo spropietarios suelen pedir muchos requisitos con la intención de seleccionar a su inquilino, es decir, tratar de tener el inquilino más respetable y con más respaldo. Esto puede hacerlo por una razón principal: hay muchísima demanda de alquileres, principalmente por la falta de acceso al crédito (pero eso es otro tema). Por otro lado, las leyes argentinas y el sistema judicial de nuestro país es bastante detestable y, por ejemplo, si un inquilino me alquila la propiedad y al segundo mes no me paga, tengo que hacer un juicio que dura un año para sacarlo, y me devuelve el depto destruido. ES decir: no cobré alquiler, me destrozó el depto, debo pagar los impuestos y expensas y encima le tengo que pagar al abogado y los gastos judiciales. Por ésta otra razón, se piden muchos requisitos.

    4) Por otra parte, no me parece mala la intención del autor de la nota de proponer ideas para tratar de solucionar el problema de los inquilinos. Lo de los sindicatos como garantes lo veo medio bajo, porque no creo que sean buenos garantes los sindicalistas y además promovería la corrupción con los deptos alquilados de los sindicalistas. Pero se podría estudiar más detenidamente. La otra propuesta de Alejandro, no la entendí.

    5) Por último, leí frases como por ejemplo: «¿Cómo puede ser que alguien tenga 4 o 5 departamentos, los alquile y viva de esas rentas sin servir a la sociedad?». La crítica sería válida desde el paradigma del conflicto de Carlos Marx y si viene de alguien que busca la revolución socialista y la abolición de los medios de producción privados. Pero tenemos que entender que estamos en la Argentina, un país que adoptó una economía de mercado. Pero además, hay que destacar arbitrariedades de la frase entrecomillada. Primero, seguramente el dueño trabajó para comprar esos deptos, o los heredó de su padre, que también trabajó para comprarlos. Por lo tanto, si no generó esos deptos desde una actividad delictiva, no tenemos nada que reprochar. (preguntele a Kirchner que siempre se dedicó a ésto). En tanto, también es bueno aclarar que quien alquila departamentos y vive de la renta no es millonario, simplemente porque alquilar viviendas no es buen negocio. No lo veo a De Narvaez ni a Pérez Companc cobran 1200 pesos de alquiler de un par de deptos. En general es clase media que alquila los inmuebles para tener un ingreso extra o para adicionarlos a la magra jubilación.

    En fin, hay decenas de otros detalles para decir sobre el mercado de alquileres, pero bien podríamos decir que hay dos puntos que perjudican a los inquilinos: Primero, la falta de crédito, y segundo, la falta de un plan de viviendas del gobierno. Saludos.

    Gustavo Ourfali

    1. Hola

      Esa medida desalentaría la compra de propiedades a estrenar, lo que a su vez desalentaría la construcción. Me parece mejor desgravar la compra de propiedades a estrenar para generar impulso a la construcción. Saludos.

      Gustavo

  18. Se empieza a poner interesante y termina siendo un problema económico. Muy actual y oportuno tratarlo. Es un poco complejo de analizar pero ya se dislumbraron algunas herramientas. Como problema económico podemos verlo en el Mercado, con una demanda y una oferta. El alquiler está atado al precio de la vivienda(se lo suele calcular como un porcentaje) y éste último al de la tierra. O sea que el precio del alquiler de una casa termina relacionándose con el precio de la tierra. La oferta de tierra es bastante rígida, difícil de aumentar. La oferta de Vivienda, superado el inconveniente de la tierra, tiene crecimiento muy lento (una casa no se construye de un día para otro). La demanda de tierra y de viviendas se dispara por una inversión desproporcionada en ese sector de la economía causada por otro sector, el agropecuario. Rigidez de Oferta y expansión de Demanda provoca un aumento del precio de equilibrio. La forma de combatir el aumento de alquileres: Planes de Vivienda (expansión de oferta) y ATENCIÓN a esta Propuesta;¨Aumento de las retenciones Agropecuarias¨ (lo que desalentaría un poco la demanda).

    1. Otra vez con la pavada de la demanda agropecuaria.Eso puede ser en Pergamino, Rioa Cuarto, Tandil o rosario. El PBI de construcción es mayor que el agropecuario de exportación, así que es un pedo en la tormenta si hablamos de GBA o CABA.
      Y en los lugares donde se construye, ese dinero es positivo porque aumenta la oferta.
      Tampoco hay una relación clara entre los alquileres y el valor de la vivienda, salvo que igual que los otros precios de la economía, tienden a subir como la lechuga, los autos o las zapatillas.
      Los precios de las viviendas tienen que ver con que son reserva de valor, por eso el % de su valor que representa el alquiler es cada vez menor, porque el alquiler esta relacionado con los sueldos.

  19. Como estudiante del interior en Capital puedo decir que este tema me toco bien cerca, imagínense tener que mandar a tu hijo a estudiar a Capital Federal viviendo en Jujuy o Salta y tener que pagarle un alquiler a precios CABA con tu sueldo Interior… no imposible, pero si un sacrificio enorme.

    Me parece una solución (no La Solucion) a ese problema en particular seria la construcción por parte del estado de viviendas comunitarias para estudiantes de universidades publicas e institutos educativos (o para estudiantes de privada que demuestren necesitar del beneficio, por que no) que exija un esfuerzo académico por parte del alumno para no perder el beneficio.

    Saludos interioranos.

  20. En mi ciudad desde hace unos 5 años los osjeros se han comprado cuanto terreno/casa vieja aparezca, para construir edificios. Y digo los sojeros porque ellos ponen la guita, pero en realidad el curro es mas complet: una constructora arma un fideicomiso que les vende a los sojeros a un precio exorbitante, que ellos pagan sin poner muchos peros. En un edificio chiquito, de 10 departamentos, con 3 o 4 pagan la construcción completa. El resto ganancia para el que armo el fideicomiso. Eso ha hecho que el precio de la tierra se vaya a la miercoles. Ejemplo: en 2007 pude comprar mi casa, un duplex con 80 m2 cubiertos en un terreno de 45 m2. Pague 153.000 pesos. Hoy dia me acaban de ofrecer 260.000 pesos por el mismo.
    Otro ejemplo,recien se vendio la casa de mis abuelos. Terreno grande de 10×30 muy buena ubicacion, la casa no vale mucho, esta para demolerla. La compro un constructor que va a hacer uno de esos edificios chicos de departamentos, ya tiene vendidos varios a adivinen quienes. Se pago 400.000 pesos, y es solo el terreno.

    Si les preocupa el tema de la vivienda, recen porque no bajen ni un punto las retenciones. De verdad.

    1. Leandro. Estás hablando de gente que invierte en construcción la plata que gana. Eso no me parece mal. Para nada. Los precios de las propiedades aumentan porque hay demanda. Con respecto al aumento en el precio de tu dúplex, parece que hay una gran influencia de la inflación (no olvidemos que es más del 30 por ciento anual). La construcción aumentará la oferta de viviendas en el futuro, y la oferta es lo que hace bajar los precios. Saludos.

      Gustavo

      1. Gustavo:
        – A mi si me parece mal. Gente que se vive quejando de que no tienen plata y que sus producciones no le rinden, deberia invertir en mejorar sus procesos productivos y en diversificar su produccion, podrian poner la guita en industrializar sus productos para agregarle valor y generar trabajo, en vez de eso hacen inversiones para obtener renta facil a costa de pobres inquilinos que no tienen su nivel de guita. De paso, eso desmiente sus eternos lloriqueos: si les sobra tanta plata para invertir en departamentos, tan mal no les va, entonces de que se quejan?
        – La inflacion ni a palos es del 30%. Si vas a exagerar de esa forma estamos fritos. La inflacion es alta, si, pero no ha pasado nunca del 20%. Y una buena parte se debe al precio creciente de los alquileres, que a que no sabes a que se debe? si, a los departamentos de los sojeros!.
        – La construccion aumentara la oferta de viviendas, pero sólo para gente con muy alto poder adquisitivo, los estudiantes se las ven de colores para pagar departamentitos que comparten de a varios en las ciudades en que estudian. La oferta no hace bajar nada, porque la enorme demanda de deptos de los sojeros hace subir el precio de la tierra, por lo que el sojero que pago una fortuna por un departamentito pedorro, te lo va a alquilar al precio de una casa de 4 habitaciones. Nada de precios bajos, si el precio de latierra sube el alquiler sube, y, a que no sabes que alimenta todo eso? si, adivinaste! la inflacion que tanto te preocupa!.
        – Para el resto de los mortales acceder a una casa pasa a ser una utopia. Ya cuando yo compre era dificil, y lo puede hacer solo con ayuda de mi familia y gracias a mis ahorros de cuando vivi en el exterior. Si recuerdo que en el 2000 el vecino de mi vieja vendio su duplex, que hoy esta en 230.000 pesos, en 29.000 pesos nomas, o sea unas 8 veces menos, esta claro que nos estan cagando olimpicamente. Y eso se debe, en gran medida, a gente que esta llena pero llenisima de dinero y demanda mucho porque no sabe que hacer con la plata (y que encima, se quejan, pidiendo medidas para llenarse mas rapido de plata los bolsillos).
        – Conclusion: donde les bajen las retenciones, olvidemonos no ya de comprar casas, sino hasta de alquilar. El que no tenga casa se muere.

      2. Gustavo: me parece que tu razonamiento peca por ser extremadamente ideológico. Hay que preguntarse qué grupo es el que está adquiriendo esas propiedades nuevas que hoy son ofrecidas gracias al impulso ejercido por qué demanda. Despejemos un poco los tantos: un inmueble puede ser una «propiedad en alquiler» a la hora de hacer negocios pero también es una «vivienda» con todo lo que esa posesión implica a nivel de expectativas de desarrollo material, social y cultural. Razonemos un poco más en concreto, saludos!

      3. A ver, vamos por partes.

        Primero: Leandro, decís que no estás de acuerdo en qué gastán la plata los empresarios. Me parece correcto que expreses tu opinión. Pero me parece que en éste país no podés decidir vos lo que otra persona hace con su plata. Cada cuál hace con su plata lo que quiere: la gasta, la invierte, se la lleva al exterior, la quema, la pone debajo del colchón o a plazo fijo. Esto pasa (por suerte) porque vivíamos en un Estado libre en donde uno puede disponer libremente de sus posesiones. A vos no te gusta en qué invierten la plata los sojeros, y me parece bien tu opinión y argumento, pero lamentablemente no podemos decirle a nadie lo que tiene que hace con su plata. Por si cabe aclararlo, el derecho de propiedad tiene rango constitucional. Ahora si querés la nacionalización de los medios privados de producción, como decía carlitos, es otro tema, otra discusión. Por otra parte, creo que están un poco enojado con los sojeros, irritado, y hasta encajetado contra ellos. Tendrás tus razones, pero echarles la culpa de que la crisis en el mercado inmobiliario (crisis que lleva 50 años) me parece un poco exagerado.

        Mauro: ¿Para qué hay que preguntarse qué grupo compra propiedades?. No lo entiendo. ¿Para qué querés saber quien las compra? Si es para investigar a evasores me parece bien. Pero no le veo otro objetivo. Las propieades son compradas por gente que tiene plata para comprar y vendedores que quieren vender a un precio determinado. Siempre que hay alguien que compra, hay alguien que vende. Lo de desarrollo «material, social y cultural» no lo entiendo mucho, pero me parece que es algo a nivel plan gubernamental de viviendas y no le veo relación con que empresarios de un sector que ganan plata compren propiedades. ¿Cuál es la solución? ¿les prohibimos a los empresarios sojeros que compren propiedades? No entiendo el argumento. Saludos.

      4. Gustavo: Por supuesto que cada uno hace de su plata lo que quiere. Pero recorda que si lo que uno hace con su plata genera un problema para todo el resto del pais, es potestad del estado poner limites y regular si permite o no y hasta donde que lo siga haciendo. Y por eso mismo mi postura: si el hecho de que los sojeros se esten llenando de plata, uno de los efectos negativos que tiene es hacer que la gente no pueda acceder a una vivienda digna, se torma irreal la idea de ese sector de ENCIMA pretender que el gobierno tome medidas (como bajar o segmentar retenciones) que lo unico que van a hacer es profundizar el problema. Eso no es cuestion de liberalismo o no. Libertad tenes toda la que quieras, siempre que tus acciones no perjudiquen a los demas, y si el estado determina que estas perjudicando a los demas y decide intervenir en la actividad para evitar ese perjuicio, ajo y agua, son las reglas de juego.

        Asi que la crisis del mercado inmobiliario lleva 50 años? vos te acordas cuanto salia una propiedad en el 2000? y cuanto salia un alquiler? repasa un poco tus numeros, Gustavo, me parece que te estas olvidando la mitad de la informacion (y que casualidad, justo la mitad que revuelca por el piso todos tus argumentos es la que «casualemte» elegis olvidarte).

      5. Leandro, repito, ¿Cuàl es la soluciòn? ¿Agarrar a los empresarios que tienen plata y obligarlos a invertir en otra cosa? Realmente no entiendo a qué llamás «regular» el mercado. ¿Hay que prohibirle a los empresarios que construyan edificios? ¿Hay que fijar por ley el precio de los alquileres? Realmente no entiendo cuál es tu propuesta. Por mi parte, me parece que la inversión en la construcción es la màs rentable para el país por los rubros que moviliza. De hecho, el crecimiento de éste país estuvo siempre basado en la construcción. Saludos.

        Gustavo

        PD: No me decís qué me estoy olvidando.

      6. Gustavo: Que se hace? y… complicado. Yo opino que los alquileres deberian controlarse, fijar valores maximos, establecer un esquema de contratos a largo plazo y con indexación prohibida como se hace en otros paises (españa, estados unidos) o basados en leasing (si alquilas x años tenes derecho a comprar por un precio residual), etc.

        Por una segunda vertiente, trabajar para que la gente no tenga que alquilar, mejorando el acceso a creditos para la compra de hogar de familia, con tasas fijas a largo plazo y accesible al mismo costo de un alquiler.

        Y en tercer lugar, evitar a toda costa cualquier cosa que mientras tanto EMPEORE EL PROBLEMA. Y aqui caemos en la conclusión de mi primer comentario, que repito por si te la olvidaste: «Si les preocupa el tema de la vivienda, recen porque no bajen ni un punto las retenciones. De verdad.». Trasladarle una enorme masa de guita a tipos que lo unico que piensan hacer con ella es comprar departamentos para engrosar sus rentas, lo unico que va a lograr es que los alquileres suban. Definitivamente, una arista mas de por que hay que evitar las ganancias recontraextraordinarias de algunos sectores.

        Ah, y lo que te estas olvidando es que hubo epocas donde los alquileres eran muy muy baratos. Muy. Y era porque la tierra era muy muy barata. Muy. Y era porque nadie tenia plata para comprarla. Fines de los 90. Lo contrario de ahora: grupos de empresarios pululan llenos de dinero que ganaron sin mucho esfuerzo y distorcionan y destrozan el mercado inmobiliario en busca de rentas faciles, cagandonos al resto de la poblacion. El problema es cuando poca gente tiene mucha guita y no sabe que hacerla, y la usa para cagarnos la vida al resto, haciendonos mas cara la vida y llenandose mas de guita para alimentar el circulo, circulo pernicioso que es necesario romper y que sólo vas a alimentar si permitis que espos grupos sigan llenandose de plata.

  21. Más viviendas en oferta, por m+ás construcción, es menores precios de alquiler que si esas viviendas no se hubieran construido. Lógica pura. Los precios de los alquileres no tienen nada que ver con los precios de la tierra, salvo el efecto inflacionario sobre ambos. En los 90 la relación era de 0,8 a 1% mensual del valor de la vivienda. Hoy anda en 0,5-0,6% salvo situaciones puntuales en ciudades(un ejemplo en Tandil) con mucha demanda para alquilar y poco lugar para construir.

    1. «Los precios de los alquileres no tienen nada que ver con los precios de la tierra».

      Mariano, anda a seguir con tu soja nomas, del mercado inmobiliario no tenes ni idea.

      Esos porcentajes que mencionas tienen que ver con que el precio del inmueble se fue al carajo, en los 90 con la tierra depreciada no podian cobrar mucho mas que eso y los alquileres son bajos, hoy si cobran un porcentaje mayo del increible e infernal precio de la tierra, no los pueden alquilar. Yo antes alquilaba, y en epocas donde la inflacion era del 4-5% y no se ponia en duda al indec, teniamos un incremento en el alquiler del 10% por año, de donde salia el 5% restante? simple: pa presion alcista debido al aumento en el precio de la tierra.

  22. Mariano, se nota que hace mucho que te recibiste de ingeniero. Te recuerdo que existen muchas relaciones aparte de la lineal entre variables. Mi comentario lo unico que dice es que la relacion entre el precio de la tierra y los alquileres no es lineal, pero que cuando sube uno, sube el otro. A diferentes niveles de precio de la tierra, diferentes tasas de crecimiento del alquiler. Eso es muy distinto de la idiotez mayuscula tuya de que el precio de la tierra no influye en el precio del alquiler. Totalmente distinto.

    1. Son dos mercados distintos, por lo tanto tienen precios independientes.Aunque , como todos los precios en la Argentina, van para arriba todo el tiempo en eso se emparentas con el precio de las medias o los repollos, que suben igual pero tampoco estan detreminados por el precio de la tierra o los alquileres.
      El precio de los alquileres depende de las viviendas para alquilar y de los salarios de los inquilinos. Cuando suben los segundos, si no hay más viviendas para alquilar, algunos quierem mejorar su situación y provocan la suba. Si aumenta la desocupación, o los sueldos se congelan, los alquileres se planchan como en parte de 2009.
      Los precios de la tierra tienen que ver con el capital disponible para invertir en una «reserva de valor». Siguen la relación con el precio de las unidades, si sube mucho, los inversores van a preferir comprar unidades usadas o a estrenar, en vez de tierra para construir. Mientras dure el recuerdo del «corralito» va a haber abundancia de capitales de todo origen para «ladrillos»

      1. O sea que en tu teoria, una casa de 4 habitaciones con todos los lujos a 3 cuadras del centro y una de iguales caracteristicas en las afueras deberian salir lo mismo de alquiler?

        O sea que para vos dos casas de 4 habitaciones a la misma distancia del centro y con los mismos accesos pero de diferente calidad deberian salir lo mismo de alquiler?

        O sea que para vos una casa de 4 habitaciones con todos los lujos, a 3 cuadras de la plaza de mayo en buenos aires, deberia salir lo mismo que una casa de 4 habitaciones con los mismos lujos pero en puerto madero, o una cass de 4 habitaciones de iguales caracteristicas a 3 cuadras de la plaza de mayo de un pueblito de 5000 habitantes perdido en el norte de chaco?

        Vamos mariano, deja de tirar pescado podrido y verdura en mal estado!

      2. Esas conclusiones son descabelladas y no salen de mis dichos. Los precios de los alquileres son diferentes de acuerdo a las preferencias de los inqulinos y su disposición a pagar más alquiler por determinadas propiedades que por otras. Cuando compran una propiedad, tienen las mismas preferencias.

  23. Soy uno de esos jovenes trabajadores en busca de ese maldito depto de mierd… para alquilar y me interesó mucho la nota. Yo se que lo mio puede sonar utópico por no decir una lisa y llana estupidez, pero acabo de pasar unos días en uno de los centros turísticos más importantes de la costa de Uruguay, uds. sabrán. Y en relación a este tema, sinceramente, ver casas y casas, edificios y edificios, llenos de departamentos y metros cuadrados completamente (completamente) vacios (sí, sin nadie adentro)…y saber que eso es así, por lo menos 2/3 partes del año…sinceramente…da «cosa»…

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