Creación de un Fondo para la Vivienda, una inmensa cuenta pendiente

En Bruselas existe el Fond du Logement, una entidad pública que otorga préstamos para comprar viviendas a tasas sensiblemente inferiores a las practicadas por los bancos (la tasa de interés mínima es de 1,5 % y no puede superar 4,5 %). La creación de una medida similar en Argentina es de suma urgencia. Sin embargo, y aunque de cuando en cuando se comente la necesidad de iniciativas al respecto, el tema brilla por su ausencia en la discusión política. No lo entiendo.

27 Comments on “Creación de un Fondo para la Vivienda, una inmensa cuenta pendiente”

  1. Comandante, a mi entender el tema que mencionás, es uno de los problemas más serios que tiene una economía con inflación alta. En todas las cosas para las que el crédito no es fundamental, el tema de la inflación es relativo y lo veo más circunscripto a saber quién gana, si los precios o los salarios. En la Argentina de los últimos años, ganan los salarios en líneas generales, por ahí no hay problema.
    Pero en la compra de viviendas, el crédito es decisivo, sin él, hay muchas personas que no pueden acceder a la vivienda que querrían. Y digo querrían, y no, necesitarían, porque este gobierno sí se ocupó de las viviendas sociales. El problema que planteás es más bien de la clase media. Pero es un problema serio. No soy economista, pero con una inflación del 20% anual, más o menos, no veo solución para esto. Que le vamos a hacer, no existe la felicidad completa. Y aclaro que el tema me toca personalmente, ya que tengo ingresos normales, de clase media, y llegar a la vivienda propia me es completamente inaccesible.

    1. Hola, Sergio, tanto tiempo. Me parece bastante arbitraria tu afirmación de que la cuestión de la vivienda propia es un tema de simple deseo cuando no se trata de viviendas sociales (esta última una iniciativa indispensable, obviamente). No es un capricho: poseer la vivienda en la que se vive te da una seguridad que alquilar (y estar sujeto al mercado, a las decisiones del propietario, etc) no. Si es un problema serio, entonces se buscan soluciones. Además, en términos de comunicación política, no vas a convencer a nadie diciendo “no existe la felicidad completa”. Si existen créditos de bancos privados (una porquería y leoninos), entonces puede haber créditos estatales.

      Por otra parte, no hay que estar tan a la defensiva: nada exige que la inicativa deba correr por cuenta (únicamente) del gobierno nacional. En Bruselas (me refiero devuelta a acá porque es lo que conozco bien, pero seguro hay ejemplos en otras partes), el Fond du Logemente depende de la Región de Bruselas, más chica y menos poblada que la CABA. Me parece que habla bastante mal de la oposición porteña que no se hayan sido capaces de elaborar una propuesta al respecto que seguro habría interpelado a sus votantes.

      1. Lo que quise decir con lo del deseo, es que quizás algunos podriamos lograr comprar, pero no donde nos gusta o estamos acostumbrados a vivir. A esto pienso que también se refiere guido, con quién charlé alguna vez del tema, es más, creo que fue él, el que me hizo ver que una cosa es querer tener vivienda propia, y otra, querer tener vivienda propia en Caballito, por mencionar un lugar. Supongamos que uno vivió toda su vida en un barrio céntrico alquilando, quiere comprar y descubre que puede hacerlo a 20 km de la Capital, para llegar al trabajo vendrá en tren. Es probable que no quiera hacerlo y está en su derecho de seguir alquilando, pero no está tan claro que pueda “exigir” que se le solucione el problema.
        No se trata de estar a la defensiva, al contrario, de hecho, como dije, para mi la culpa es de la política económica del gobierno nacional. Lo que quise aclarar es que entiendo que ciertas políticas económicas pueden ser muy positivas en muchos aspectos y negativa en alguno. Repito mi argumento de antes, con un 20% de inflación anual, no veo muy probable que se puedan implementar los créditos que proponés. Hay mucha gente que te dice “digan lo que digan del turco, yo en esa época me compré la casita”. Con Menem no había inflación, y si bien sus políticas económicas fueron negativas en muchos aspectos, en este sentido fueron positivas, para mi la gente que dice eso, no dice ninguna boludez, menciona un aspecto muy positivo del gobierno de Menem.
        Resumiendo, siempre es posible que el estado subsidie, pero en un contexto tan inflacionario y con viviendas de valor tan alto, estos subsidios serían carísimos para el estado, no es muy probable que se logren implementar, a menos que se logre bajar sustancialmente la inflación, lo cual a su vez, para lograrlo, generaría costos en otros aspectos de la economía, eso es lo que quise expresar con la frase “no hay felicidad completa”, que es solo otra versión de la “sabana corta”, tapo acá, destapo allá. Saludos.

      2. ¿Es mucha la gente que dice eso sobre Menem? No estaría seguro. Pero bueno, eso es para otra discusión. Volviendo al tema: más allá de que sea posible comprase viviendas en otros lados (lo cual es muy bueno), no se puede dejar que una ciudad entera (y menos la más grande del país) en manos de los que más tienen. Medidas como las que menciono tienen como objetivo además regulara los precios y evitar la especulación inmobiliaria (los préstamos son sólo para vivienda durante los primeros cinco años, y el bien no puede venderse a precios exorbitantes después). De todas formas, hace falta “masa crítica” social que haga presión con el tema para que se instale, y no sé si eso existe. En las radios oficialistas que escucho los oyentes no plantean el tema; sólo en el programa de Varsky lo escuché mencionado un par de veces. Además, algunos de quienes plantean el problema a veces lo hacen de manera hedionda, quejándose de los planes sociales. Lo que sí me parece es que la oposición porteña ganaría mucho apropiándose del tema de la vivienda, incluyendo el alquiler. Es totalmente posible (en Bruselas existe) crear una agencia de la ciudad que administre y alquile propiedades para alquilárselas a particulares en condiciones más convenientes que las del mercado.

      3. Si no me equivoco, el Banco de la Ciudad estaba dando créditos hipotecarios a una tasa razonable. Estaban fondeados con los depósitos judiciales. No se si, cuando hablaron de pasar esos fondos al Nacion, se siguió con ese plan.
        La inflación es un tema importante, y sobre todo la inflación en dólares que tenemos. Un crádito al 18% es hoy por hoy es una tasa negativa en $, y sin embargo es una tasa muy alta en dólares si se compara contra la variación del tipo de cambio. Las viviendas estan amarradas al dolar, y por lo tanto hoy se estan abaratando en pesos, mal momento para comprar con un crédito en esa moneda.

  2. Una idea que se me había ocurrido es la de proporcionar viviendas gratuitas a personas sin techo de (digamos) 65 años y más. Viviendas estatales, sin derechos hereditarios. De este modo, un mismo pool de viviendas podría asignarse rotativamente a medida que van muriendo sus ocupantes a nuevos viejitos sin techo.

    No examiné a fondo esta idea, pero apriori suena posible.

    1. Equivaldría a plantear un sistema de alquiler subsidiado. Me parece que es viable con un déficit menor del actual. Hoy, habría que construir tantas casas para alquiler subsidiado que es lo mismo que plantear planes de vivienda social.

      El gran problema, me parece, es la tierra. Si lográs que cualquiera pueda acceder a un lote por $5000 financiado, el grueso del déficit de vivienda se va solucionando por autoconstrucción de a poco. Tendrías que articularlo con sistemas municipales de asesoramiento (para que construyan casas con buen aprovechamiento de los recursos y durables) y planes estilo “revestimiento exterior para todos”, “baño completo para todos”, “zócalos para todos”, “cerámicos para todos” y así. Más cuando una proporción altísima de viviendas deficitarias (que son parte del déficit habitacional) están hechas sobre terrenos propios, por lo que quienes las sufren no son elegibles para vivienda social (que son un problema aparte, porque lo lógico sería promover la densificación de las barriadas perífericas más que extender la ciudad con barrios FONAVI que implica hundir mayor inversión en redes de servicios y asfaltos en lugar de hacer más eficiente la que hay, con poca densidad).

      Para la clase media también puede ir por ahí. Con lotes de 10 a $20000 y créditos “por partes” (estructura, conexiones, baño/cocina, revestimientos, etc.) a plazos de no mas de 2 años y que cada uno los acomode con otros ingresos, de a poco. La ley que duerme en el congreso de la PBA prevee expropiaciones en viviendas con más de 5 años sin actividad ni pago de impuestos. Hay decenas de miles en toda la provincia. A partir de obtenerlas el estado podría intervenir en el mercado como actor de peso para jugar con los precios.

      La clase media de capital, me parece, entendiendo como tal a familias con ingresos de 5 o 6 mil pesos debería renunciar a la esperanza de comprar allí alguna vez, como debieron hacer sus equivalentes neoyorquinos hace 50 años.

      1. Mmmm… No estoy seguro que equivalga a un regimen de alquiler subsidiado. O al menos no lo había pensado en esos términos.

        El punto es que, dado las bajas tasas de interés y un dólar bajo control, la opción más rentable fue construir. Pero no se construyó para aumentar la disponibilidad de viviendas, sino para lucrar con el crecimiento vegetativo del m2. Ni lo alquilan ni nada. Lo dejan ahí, lo compraron en dos lucas el metro, hoy vale tres o cuatro. Y se da la paradoja de edificios de 100 deptos. que a la noche vos contás las ventanas con luz y hay 15. O 20. El 80% restante es “inversión”.

        Este esquema está llegando a su fin, por dos motivos: 1) Los árboles nunca crecen hasta el cielo, y el diferencial que podría obtenerse ya no es sideral, dado los precios ya altos para comprar, y 2) El control sobre el origen de los fondos para comprar los dólares de la transacción, gronchos en su inmensa mayoría.

        No sé si estamos ante un efecto burbuja o si simplemente se amesetará y punto. Pero me suena que el “boom de la construcción” está llegando a su fin. Si ésto sucediera, el que tendrá que volcar guita para sostener el ritmo va a ser el Estado. Y he ahí una diferencia sustancial con el esquema de alquiler subsidiado: Estas serían NUEVAS viviendas, y no viviendas ya construidas.

        Otro esquema es de orden legislativo, como se hizo en Amsterdam: Un año sin pagar los impuestos, y se lo considera bien mostrenco. El que los garpa, se queda con la propiedad. No necesita esperar 20 años como acá. Obvio, se les llenó de okupas. Pero si el “heredero” fuera el Estado Nacional, puede luego asignar rotativamente esas propiedades a los beneficiarios que indiqué más arriba.

        Desde ya que habría que diseñar mecanismos de asignación más que cuidadosos para que no se los den a los parientes y los viejos que lo necesitan queden afuera. Lerdos acá no hay. Pero tal mecanismo de asignación no es imposible de diseñar.

      2. La otra es la que hizo el Chicho Allende en Chile: Eliminó la “valuación fiscal” que usamos acá, y en la declaración de impuestos vos declarabas el valor de tu propiedad.

        Éso sí: Si te pasabas de piola subdeclarando, venía el Estado y te la expropiaba al valor que vos mismo declaraste a la hora de pagar impuestos.

        En principio, una excelente idea para aumentar la recaudación y/o robarle a un ladrón :)

      3. Guido: no estoy de acuerdo con lo de renunciar a la esperanza de compra en Capital: hay gente que compra y es de clase media, pero la inmensa mayoría de los que lo hacen es con ayuda familiar, también de clase media pero con ahorros de toda una vida. O sea que hay una situación de injusticia con respecto a los que no cuentan con esa ayuda. Pero sí me parece bueno lo de la expropiación, que además admite variantes menos radicales: En Bruselas el Gobierno puede tomar el control de inmuebles abandonados, refaccionarlos y explotarlos; la propiedad se revierta al dueño original sólo cuando se hayan amortizado con intereses los gastos (creo que 20 años en general). Ganan todos.

      4. Comandante, está bueno eso que contás de Bruselas. Fijate que por mucho menos, el proyecto de ley de Vivienda para el Hábitat Social que elaboró la ex ministra de infraestructura de Scioli (M.C. Alvarez Rodríguez), La Nación puso el grito en el cielo (se hablaba de ley “comunista” por la obligación de aportar el equivalente al 10% del terreno a ocupar por barrios privados) y el manco la mandó a dormir.

        El tema con la capital (y las zonas céntricas de ciudades grandes) es que la injusticia que planteás es bastante menor, me parece, a la que implica subsidiar el berretín de vivir en el barrio de los viejos. El estado tiene que garantizar el acceso a una vivienda digna. Pero si con la plata que ganás te alcanza ¿Porqué habría que subsidiarte? A ver, el acceso a la vivienda es una cosa, pero el acceso a un capital considerable es otra. Si el estado me asegura a mi el acceso a una vivienda en mi barrio me está ayudando a construir un capital de, que se yo, 70 lucas. Si el criterio es, a cada cual en su barrio, al tipo de Palermo Soho el estado lo está ayudando para acumular un capital de 140.000, y al que es de otro barrio más alejado el estado lo ayuda a juntar uno de 30.000. Pero resulta que la caja de donde sale el subsidio que hace la cuota pagable es la misma. La injusticia me parece mucho mayor, que querés que te diga.

        Sobre todo, porque la diferencia entre 140, 70 y 30 es, en parte no despreciable, resultado de la diferencia de infraestructura. Y esa plata que necesitás destinar a subsidiarle la tasa una familia porteña (o del centro de Mardel o Rosario, o de Yerba Buena o de donde sea que el metro cuadrado medio emparda la saga de palermo queens) la podés usar para lograr una confluencia con la cobertura de servicios e infra urbana que esos barrios tienen. No estoy mandando una tipo “que se jodan los porteños” (y los cordobeces del centro, los marplatenses de La Perla, etc.) sino más bien “a ver, cuanto hay, que hay que hacer y como repartimos”. En el corto y mediano plazo (que es lo que va a tardar homogeneizar la oferta de infraestructura), bancar berretines me parece tremendamente injusto.

        Supongo que Bélgica la heterogeneidad urbana es radicalmente menor, por lo que la situación es diferente. Cuando la media nacional (al menos de las ciudades de más de 10.000 habitantes) en asfalto, gas, pluviales, cloacas, moviliario urbano, espacios verdes y transporte esté a la par de los números de la CABA (o los barrios de…) que araña el 100% de cobertura, o no más de un 10 o 15% detrás te sigo a full, no antes. Eso si, sospecho, en ese momento los metros en Almagro ya no van a ser taaaan caros, en comparación.

        abrazo

      5. Muy sensato lo que decís, Guido.
        Lo principal a tener en cuenta es que bajo ningún concepto el estado debe ayudar a nadie a comprar una vivienda usada. Eso las encarece y dificulta el acceso a a cualquiera que no tenga esa ayuda del estado.
        Toda ayuda debe ir de la mano de una vivienda nueva, porque cada vivienda nueva, de cualquier valor, es una contribución a disminuir el deficit de viviendas.
        Cuando yo era chico, en los 60 y 70, acompañaba a mi viejo que era tasador del banco hipotecario. En gral era en el Gran buenos Aires, los que pedían crédito eran propietarios de un terrenito, con el plano de un proyecto y a veces una loza. Contra esa garantía el BHN les prestaba para terminar la obra. Eso es lo que debería volver, junto con el esfuerzo del estado en liberar terrenos para la venta.
        Otro punto sería desalentar con impuestos la existencia de viviendas vacías. Que la alquile, la venda, o pague un fangote.
        Y ojalá no caigan en la tentación de meterse en el mercado de alquileres. Por las dudas, y viendo las tendencias retro que hay, aconsejé a un familiar que compre como inversión cualquier cosa menos una vivienda para uso familiar. Que sean para profesionales, oficinas, locales comerciales o cocheras, que son opciones con menos posibilidad de ser congeladas.

      6. Claro, así es como se hizo el gran buenos aires Y otras ciudades. El tema es cuando (creo que en los 70, con los milicos) se estableció una regulación sobre los loteos que los hizo financieramente inviable por los costos del desarrolador. Tenía una justificación, sin duda. Se loteaban terrenos bajos, inundables, contaminados, etc. (conozco uno que compró en Santa Clara, a 200 mts. de la playa según el catastro, que no se actualizó con el avance del agua…). La tierra urbana se fue a las nubes y hoy, un laburante no accede a un lote como antes. Por eso los asentamientos explotaron en los 80 y se convirtieron en permanentes.

        Igual, ojo, según el censo hay muchas más casas que hogares. No se hasta que punto el déficit es cuantitativo. En ese sentido, me parece que financiar compras de viviendas degradadas para reformar también garpa. Y reformas, sobre todo reformas y refacciones. Bueno, y regularización dominial con cuotas pagables, claro.

      7. Cierto que es sensato lo de Guido. Ahora, Mariano, subisdiar una vivienda usada puede servir exactamente para controlar los precios (es lo que sucede en Bruselas, vos no podés revenderla al precio que se te cante). Ahora, está claro que los precios actuales dificultan los préstamos. Para poder actuar de manera efectiva sobre el mercado el Estado (nacional, municipal o como quiera que se llame el de ese engendro extraño que es la CABA)tendría que disponer de bienes que pudiera vender o alquilar. Hace falta, como se decía más activa, una política más activa contar la especulación inmobiliaria (bienes abandonados o vacíos, etc.).

        De todas formas y de manera general, yo estoy cada vez más convencido de la utilidad de trasladar la capital, para reducir aunque sea un poco la hipertrofia de la cabeza de Goliath. No es suficiente y no soluciona el desequilibrio demográfico, económico y organizacional del país, pero ayuda.

      8. Controlar precios de viviendas es una receta para frenar a cero la construcción privada, y sacar a todas esas viviendas del mercado de venta, y al final, como siempre, se terminan vendiendo al precio que vendedor y comprador acuerden, diga lo que diga la escritura.
        Estos años ha habido mucha construcción privada, sin la cual el deficit sería mucho peor.
        Se esta frenando por el aumento del costo de construcción, que hace acercar mucho el precio de venta con el precio de reposición.

  3. Pingback: 06.05.12
  4. Sería útil contar con la opinión de los urbanistas (yo no lo soy), pero en mi opinión la CABA no debería seguir creciendo.

    La infraestructura (servicios)está muy exigida, el tránsito en las horas pico es horrible y a la vez el costo de terrenos y viviendas se aleja cada vez mas del bolsillo de la clase media. Por otra parte las ciudades del interior suelen mas seguras que la CABA Y GBA. Una de las cosas que nos debemos es definir una adecuada política de asentamiento territorial.

    Mis hijos, con bastante buen tino, han optado por radicarse en el interior, donde han hallado buena oferta laboral. Uno de ellos está comprando su vivienda con un crédito hipotecario del B. Nación a 30 años, en tanto el otro alquila hasta tener antigüedad y ahorros como para acceder a un crédito similar.

    Ya sé que alquilar y ahorrar, criando hijos, no es sencillo en los tiempos que corren y requiere una disciplina bastante estricta, por el tironeo de nuestra cultura consumista. Pero en el interior se puede.

    1. Para el sería un alivio. Y calculo que para los porteños también. Y aliviaría un poquito la presión sobre la vivienda.

      1. No se crea, Mariano. Piense que el tipo recibió la Capital de la RA y lo dejan con la menor de las provincias y con Dios que ahora atiende en Viedma. Creame que Mauricio se vuelve a tragar el bigote de Freddy Mercury.

  5. El sistema de vivienda de Suecia me parece podria hacerse algo parecido aca. Ell dueño de casa solo compra los derechos habitacionales de la propiedad , no es dueño al estilo q conocemos aca, tengo familia alla y acaban de acceder asi a la vivienda propia, incluso el sistema de alquileres es algo complicado de explicar , pero no hay problemas de deficit de vivienda x alla .

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