Mi casa, mi vida (y otras cosas que el dinero no puede comprar)

Cada vez es más difícil pasar por alto el desafío que el acceso al hábitat presenta para los sectores de ingresos medios y bajos que habitan las áreas metropolitanas argentinas. De un tiempo a esta parte, la asignación que el mercado hace de las condiciones habitacionales se aleja cada vez más de las expectativas de buena parte de los hogares urbanos, consolidando una matriz sociohabitacional donde que genera como respuestas predominantes la informalidad (villas, ocupaciones de viviendas, etc.), la convivencia de dos o más hogares en una misma vivienda (sobre todo de jóvenes en la casa de propiedad de sus padres pero también una emergente cohabitación oportunista) y lo que podríamos denominar verdaderas “migraciones intraurbanas” (es decir, desplazamientos residenciales que desvinculan espacialmente a los hogares de los ámbitos no remunerados previamente frecuentados -familia, amigos, escuela, club, etc.).

La constatación del agravamiento de la “cuestión habitacional” suele provocar dos tipos estándar de reacción. En primer lugar la demanda de una mayor producción de lo que se conoce como vivienda social, esto es viviendas producidas directamente por el Estado. En segundo lugar la demanda de “crédito barato” (es decir, subsidiado en la cuenta de intereses o de capital) para que los hogares puedan acceder a la habitación a través del mercado. Esta última propuesta ha sido recientemente planteada en este sitio con un debate muy interesante. Ninguna de las dos respuestas es espontánea. Cada una responde a las dos grandes fases que ha vivido la política habitacional en los capitalismos centrales y, con algunas diferencias, en los periféricos/dependientes. Sin embargo, ninguna (combinación) de las dos políticas puede dar solución al actual desafío habitacional sin un agregado fuertemente innovador.

La política de producción estatal de viviendas encuentra su límite en la falta de disponibilidad de suelo de dominio público, sobre todo en ubicaciones apetecibles desde el punto de vista de la integración de los futuros habitantes a la vida urbana. Lo que nos lleva a su segundo límite: el hecho de que la provisión de una vivienda nueva en una localización apartada de los flujos sociales propios de la residencia urbana no garantiza la inclusión social.

La política de subsidio al crédito hipotecario se vuelve insostenible a partir del aumento del precio del metro cuadrado en la mayor parte de las ciudades medianas y grandes del país. Los aportes públicos al crédito hipotecario en la situación actual del mercado terminan siendo un financiamiento estatal de la generación de renta urbana al solventar una demanda que es satisfecha principalmente a través de operaciones inmobiliarias basadas en la intensifcación del uso del suelo. Mientras los precios del metro se alejan cada vez más del poder adquisitivo del salario, los financiamientos públicos a la demanda de mercado empiezan a implicar costos exorbitantes.

[Los porteños (y seguramente también los rosarinos) por ejemplo, tomaremos algún día plena dimensión de la espantosa ciudad que nos dejará la proliferación de "pozos". El "pozo" es una particular forma de producción de espacio mayormente residencial (aunque también para oficinas) por el cual el financiamiento para la compra del lote y la construcción no proviene del mercado del crédito sino de la constitución de un fideicomiso con los adelantos de los futuros propietarios. Así, los constructores toman financiamiento en la demanda solvente de los compradores mientras que los compradores, en el mejor de los casos, hacen lo propio en el sistema bancario. La bajísima calidad de las construcciones de edificios será seguramente un problema dentro de 10 o 15 años para los edificios pequeños y dentro de 20 o 30 para los grandes.]

Cualquier intento de ir a la raíz de la cuestión habitacional implica trascender las políticas de última milla que siguen predominando en la Argentina y que, más allá de la urgente necesidad que buscaron resolver no sirven para evitar en el corto plazo la generación de una nueva demanda de hábitat insatisfecha.

Al parecer de este servidor las claves son dos. La primera es de tipo conceptual. Urge trascender la noción fordista de la vivienda. Las biografías de hoy, incluso las de quienes trabajan en la industria manufacturera, no son ni lineales ni homogéneas. El agotamiento del modelo industrial del siglo pasado implica necesariamente el agotamiento de la periferización urbana como estrategia hegemónica de producción de hábitat. En tanto, los cambios en el modelo de familia, la diversidad de los recorridos formativos y laborales, significan que la garantía del acceso al hábitat debe ser flexible para responder a hogares unipersonales, núcleos familiares divididos en dos o más hogares, etc. Hoy la fase de conformación del núcleo familiar se ha “estirado” y su duración es promedialmente mucho más baja que hace treinta años. No se puede esperar a que la arquitectura se dé cuenta de una vez de que hay que dejar de construir “casas para familias” para empezar a hacer políticas que den cuenta de los adultos solteros, los padres divorciados, la ancianidad prolongada y muchas veces alejada de los hijos y nietos, etc. La vivienda deseada ya no es la que está ubicada sobre lote propio cerca de alguna estación de tren sino la que puede ser centro logístico de actividades y relaciones laborales y personales múltiples. Un claro ejemplo es el de la cada vez más frecuente cohabitación de jóvenes de clase media sin hijos en una misma vivienda ubicada favorablemente respecto a sus lugares de trabajo y/o estudio.

La segunda clave para una política habitacional de nuevo tipo es usar instrumentos que han sido dejados hasta ahora en segundo o último plano. El primero de ellos es el control de precios, sobre todo para los alquileres que hoy se estipulan a partir de la más plena libre voluntad de las partes contratantes como si se tratar de una mercancía cualquiera. Los alquileres deberían registrarse y su aumento debería estar sujeto a porcentajes máximos tanto para la renovación al anterior inquilino como su reoferta en el mercado. Esto obviamente se complementaría con un impuesto para las viviendas desocupadas. Pero el instrumento más importante es el código de edificación y la asignación de uso del suelo. La planificación urbana es una de las mejores herramientas para generar acceso al hábitat urbano en condiciones de integración socioespacial. Una buena planificación permite además hacer útil el subsidio a la demanda de mercado. Si en vez de financiar a demandantes que van a recalentar el mercado del hábitat construido se financiara a constructoras que produzcan metros de uso habitacional en las tantas zonas de la ciudad que ya tienen buenos servicios pero que no han sido densificadas, se estaría no sólo generando más trabajo sino también una mejor ciudad.

Ni los créditos hipotecarios ni la construcción masiva de viviendas pueden generar por sí solas la ciudad integrada que hoy necesitamos. Para las cosas que el dinero no puede comprar hace falta innovación en las políticas públicas. Las Ciudades Evita del 2010 podría perfectamente hacerse reurbanizando algunas zonas de las grandes ciudades argentinas.

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