Cada vez es más difícil pasar por alto el desafío que el acceso al hábitat presenta para los sectores de ingresos medios y bajos que habitan las áreas metropolitanas argentinas. De un tiempo a esta parte, la asignación que el mercado hace de las condiciones habitacionales se aleja cada vez más de las expectativas de buena parte de los hogares urbanos, consolidando una matriz sociohabitacional donde que genera como respuestas predominantes la informalidad (villas, ocupaciones de viviendas, etc.), la convivencia de dos o más hogares en una misma vivienda (sobre todo de jóvenes en la casa de propiedad de sus padres pero también una emergente cohabitación oportunista) y lo que podríamos denominar verdaderas «migraciones intraurbanas» (es decir, desplazamientos residenciales que desvinculan espacialmente a los hogares de los ámbitos no remunerados previamente frecuentados -familia, amigos, escuela, club, etc.).
La constatación del agravamiento de la «cuestión habitacional» suele provocar dos tipos estándar de reacción. En primer lugar la demanda de una mayor producción de lo que se conoce como vivienda social, esto es viviendas producidas directamente por el Estado. En segundo lugar la demanda de «crédito barato» (es decir, subsidiado en la cuenta de intereses o de capital) para que los hogares puedan acceder a la habitación a través del mercado. Esta última propuesta ha sido recientemente planteada en este sitio con un debate muy interesante. Ninguna de las dos respuestas es espontánea. Cada una responde a las dos grandes fases que ha vivido la política habitacional en los capitalismos centrales y, con algunas diferencias, en los periféricos/dependientes. Sin embargo, ninguna (combinación) de las dos políticas puede dar solución al actual desafío habitacional sin un agregado fuertemente innovador.
La política de producción estatal de viviendas encuentra su límite en la falta de disponibilidad de suelo de dominio público, sobre todo en ubicaciones apetecibles desde el punto de vista de la integración de los futuros habitantes a la vida urbana. Lo que nos lleva a su segundo límite: el hecho de que la provisión de una vivienda nueva en una localización apartada de los flujos sociales propios de la residencia urbana no garantiza la inclusión social.
La política de subsidio al crédito hipotecario se vuelve insostenible a partir del aumento del precio del metro cuadrado en la mayor parte de las ciudades medianas y grandes del país. Los aportes públicos al crédito hipotecario en la situación actual del mercado terminan siendo un financiamiento estatal de la generación de renta urbana al solventar una demanda que es satisfecha principalmente a través de operaciones inmobiliarias basadas en la intensifcación del uso del suelo. Mientras los precios del metro se alejan cada vez más del poder adquisitivo del salario, los financiamientos públicos a la demanda de mercado empiezan a implicar costos exorbitantes.
[Los porteños (y seguramente también los rosarinos) por ejemplo, tomaremos algún día plena dimensión de la espantosa ciudad que nos dejará la proliferación de «pozos». El «pozo» es una particular forma de producción de espacio mayormente residencial (aunque también para oficinas) por el cual el financiamiento para la compra del lote y la construcción no proviene del mercado del crédito sino de la constitución de un fideicomiso con los adelantos de los futuros propietarios. Así, los constructores toman financiamiento en la demanda solvente de los compradores mientras que los compradores, en el mejor de los casos, hacen lo propio en el sistema bancario. La bajísima calidad de las construcciones de edificios será seguramente un problema dentro de 10 o 15 años para los edificios pequeños y dentro de 20 o 30 para los grandes.]
Cualquier intento de ir a la raíz de la cuestión habitacional implica trascender las políticas de última milla que siguen predominando en la Argentina y que, más allá de la urgente necesidad que buscaron resolver no sirven para evitar en el corto plazo la generación de una nueva demanda de hábitat insatisfecha.
Al parecer de este servidor las claves son dos. La primera es de tipo conceptual. Urge trascender la noción fordista de la vivienda. Las biografías de hoy, incluso las de quienes trabajan en la industria manufacturera, no son ni lineales ni homogéneas. El agotamiento del modelo industrial del siglo pasado implica necesariamente el agotamiento de la periferización urbana como estrategia hegemónica de producción de hábitat. En tanto, los cambios en el modelo de familia, la diversidad de los recorridos formativos y laborales, significan que la garantía del acceso al hábitat debe ser flexible para responder a hogares unipersonales, núcleos familiares divididos en dos o más hogares, etc. Hoy la fase de conformación del núcleo familiar se ha «estirado» y su duración es promedialmente mucho más baja que hace treinta años. No se puede esperar a que la arquitectura se dé cuenta de una vez de que hay que dejar de construir «casas para familias» para empezar a hacer políticas que den cuenta de los adultos solteros, los padres divorciados, la ancianidad prolongada y muchas veces alejada de los hijos y nietos, etc. La vivienda deseada ya no es la que está ubicada sobre lote propio cerca de alguna estación de tren sino la que puede ser centro logístico de actividades y relaciones laborales y personales múltiples. Un claro ejemplo es el de la cada vez más frecuente cohabitación de jóvenes de clase media sin hijos en una misma vivienda ubicada favorablemente respecto a sus lugares de trabajo y/o estudio.
La segunda clave para una política habitacional de nuevo tipo es usar instrumentos que han sido dejados hasta ahora en segundo o último plano. El primero de ellos es el control de precios, sobre todo para los alquileres que hoy se estipulan a partir de la más plena libre voluntad de las partes contratantes como si se tratar de una mercancía cualquiera. Los alquileres deberían registrarse y su aumento debería estar sujeto a porcentajes máximos tanto para la renovación al anterior inquilino como su reoferta en el mercado. Esto obviamente se complementaría con un impuesto para las viviendas desocupadas. Pero el instrumento más importante es el código de edificación y la asignación de uso del suelo. La planificación urbana es una de las mejores herramientas para generar acceso al hábitat urbano en condiciones de integración socioespacial. Una buena planificación permite además hacer útil el subsidio a la demanda de mercado. Si en vez de financiar a demandantes que van a recalentar el mercado del hábitat construido se financiara a constructoras que produzcan metros de uso habitacional en las tantas zonas de la ciudad que ya tienen buenos servicios pero que no han sido densificadas, se estaría no sólo generando más trabajo sino también una mejor ciudad.
Ni los créditos hipotecarios ni la construcción masiva de viviendas pueden generar por sí solas la ciudad integrada que hoy necesitamos. Para las cosas que el dinero no puede comprar hace falta innovación en las políticas públicas. Las Ciudades Evita del 2010 podría perfectamente hacerse reurbanizando algunas zonas de las grandes ciudades argentinas.
Foto.
sin olvidar que la politica habitacional esta relacionada con el resto de las cuestiones economicas ademas de existenciales:tiene que ver con el desarrollo productivo de las diversas zonas del pais,que llevan a la radicacion de las personas,y en el que seria deseable apuntar a una descentralizacion y aun mas,a una desurbanizacion,aunque se que es un problema mundial,esta ligado a la industrializacion,y a esta altura parece algo utopico,pero requiere atencion,hasta por supervivencia.
Un par de preguntas si no te jode:
¿A que te referís concretamente con “El agotamiento del modelo industrial del siglo pasado implica necesariamente el agotamiento de la periferización urbana como estrategia hegemónica de producción de hábitat.”?
Cuando citás que no se puede esperar a que la arquitectura se de cuenta…. ¿te referís a los emprendimientos del estado, al de los privados o ambos?
Hola Silenoz, con la primera frase me refiero a que el espacio urbano ya no se articula en torno a la localización de la industria manufacturera en la periferia urbana. Ya no es una ciudad de «cordones».
Me refiero a la arquitectura como disciplina. La distancia entre el espacio habitacional producido y nuestras necesidades habitacionales es cada vez mayor. Pensá solamente la falta de flexibilidad de los espacios, en la falta de espacios compartidos en los edificios que no son de lujo o semilujo, etc.
Saludos,
A
Perdón isabel no era para vos
Con respecto a los alquileres, aporto un tema más que dificulta el acceso. Es experiencia personal, anecdótica, pero no dudo que sea el caso de mucha gente más.
Para alquilar hay que ofrecer una propiedad de garantía. En general, para alquilar en Capital te piden la propiedad esté ahí también, y a veces tiene que ser también de familiar directo.
Ahora bien, ¿qué pasa si tu familia no tiene propiedades o, como el caso del depto de mis viejos, están hipotecadas y no sirven de garantía? Existe una alternativa en el seguro de caución o garantía bancaria (los que sepan posta los nombres, disculpen la ignorancia). Pagarle a un banco para que te salga de garante. Si llegás a tener esa plata tenés que encontrar una inmobiliaria y/o un dueño que te acepte ese tipo de garantías. Y según me dejaron entender en algunas inmobiliarias, la mayoría no lo aceptan porque entonces el dueño «tendría que poner el alquiler en blanco».
Conclusión: con un laburo en planta, en blanco, con un sueldo suficientemente alto como para estar mirando de reojo si tengo que pagar ganancias o no, en fin, con las condiciones ideales para alquilar, cuando me tuve que mudar tuve que elegir basado en que en una inmobiliaria nos conocen y nos alquilan sin garantía y justo tenían un depto que me servía.
Lo que me importa resaltar de todo esto es la parte de «poner los alquileres en blanco». Creo que el primer paso de cualquier nueva política de vivienda debería ser hacer cumplir las reglas que ya están, ¿no?
Mirá hace bastante que dejé la actividad en seguros pero los seguros de caución, como bien decís, eran prohibitivos, para sacarle a una compañía una caución tenés que ser un «pez gordo» como cliente y así todo no creo que te alcanze al menos para un alquiler, esten en blanco o no, amén que te piden datos más o menos como los bancos cuando te arman una «carpeta» para un préstamo o algo así. Olvidate y no creo que haya cambiado
La única manera de no poner el 100% de alquiler en blanco es que el propietario cobre la parte negra adelantada, o que te pida pagarés mensuales por la parte oscura. Obviamente esos pagarés son sin garante.
Todo lo que esta en el contrato es blanco, el propietario podrá esconder ese contrato, salvo en el momento de tener que presentarse a un juez para pedir desalojo o cobro de cuotas atrasadas. Ahí no hay tu tía.
en CABA los contratos de alquiler no se estampillan. Tenés propietarios que te dan recibos de esos que se compran en librería o que no quieren transferir la titularidad de los servicios a nombre del inquilino. La «ganancia» que les representa ese alquiler es en negro. No tributan sobre ella, ni siquiera como monotributistas.
En ese caso, mientras hagan eso no pueden hacer valer el contrato en un juicio.
De acuerdo con vos Román. Dale una ojeada al post de los alquileres que está linkeado en este.
Saludos!
El «modelo» ofrece un plasma, un finde y acaso un auto.
Pero no ofrece una casa.
Se suponía que las viviendas se construirían con lo acumulado por el gobierno
gracias al retraso salarial que significó la devaluación.
Si ello no ha ocurrido hasta hoy
es intrínseco al modelo.
http://rib-moregeometrico.blogspot.com.ar/2012/03/modelo.html
Hay importantes avances en la infraestructura suburbana
pero no los hay en el transporte … como es ya bien sabido.
Este es el efecto no deseado de una política correcta. De las tres inversiones clásicas para los argentinos (dólar, plazo fijo y ladrillo), las dos primeras dejaron de ser rentables a causa de cortarle la cadena a la bicicleta financiera. Sólo quedó el ladrillo. Ésto hizo que los ahorros excedentes se dirigieran en masa a la construcción, con un precio por m2 siempre creciente.
Sin embargo, los árboles nunca crecen hasta el cielo. Estuve revisando los precios del metro cuadrado en Francia y (excepto París, que no tienen pies ni cabeza), en el resto de Francia se pueden conseguir excelentes casas y/o departamentos por menos de 1000 euros m2. Pero siempre lejos de París. Normandía (p.e.) es un regalo. Y ni qué hablar de España, donde por 800 euros te tiran por la cabeza lo que quieras.
No creo que el Estado deba dar créditos para convalidar precios delirantes que sigan inflando la burbuja. Obtener un crédito barato para pagar caro una casa no es el camino.
El problema es que cualquier intervención estatal destinada a pinchar la burbuja produciría un desastre en materia laboral. Aunque muchas alternativas no hay.
tal cual. comparto.
y, además, esa tendencia de mover las inversiones hacia la construcción también es la causa de que los departamentos nuevos sean en un 90% de dos ambientes, dificultando el tema habitacional, ya que esa «fuga al ladrillo como inversión» apunta a tener departamentos «faciles de vender y alquilar» empeorando la situación habitacional para las familias, mucho más si además son numerosas.
pero por otro lado, pienso que el estado tendría que reforzar el acceso al crédito hipotecario, pero dirigido especialmente a quiene tienen dificultades de acceder a él (familias numerosas, gente sin garantía, -pero obviamente- capaces de enfrentar el pago de la cuota -no créditos subprime que inflen la burbuja) y que -al mismo tiempo- se trabaje sobre la regulación de precios de m2 y costos de construcción, cosa de evitar que la proliferación de créditos que parte del estado termine en una burbuja, levantando aún más el precio del m2. es decir: abaratar el crédito, pero no para que los que tienen dos departamentos de 2amb tengan 3; sino bajar los costos del crédito para acceder a la primer vivienda, regulando al mismo tiempo los valores que se pagan, al menos, con esos créditos otorgados por el estado a tasas preferenciales.
saludos!
El plazo fijo de ser rentable porque desde el 2007 tenemos una inflación de + del 20% anual (excepto el 2009 cuando por la recesión bajó un poco)
Si Argentina tuviera una inflación como Chile, Brasil o Uruguay, nunca habría pasado lo que pasó con el precio de las propiedades, y con los ahorros de la gente en los bancos en vez de en ladrillos habríamos tenido mucho más crédito.
Claro. Más créditos y menos trabajo.
pero acaso más crédito no significa mayor inversión y mayor inversión no significa más trabajo?
No en este caso, donde se hacen plazos fijos a treinta días y para la vivienda se necesitan a 20 años.
En estos términos, más credito significa mayor consumo, no mayor inversión. Apenas sirve para financiar la tarjeta con la que comprás un plasma. Ojo, también sirve (si el plasma no fuera chino), pero no para vivienda.
Agrego: «Si Argentina tuviera una inflación como Chile, Brasil o Uruguay, nunca habría pasado lo que pasó con el precio de las propiedades»
¿Seguro? Mirá que el m2 en Chile, Brasil o Uruguay no es muy diferente del nuestro, eh?
claro que no.
la inflación no explica per se el aumento del m2.
eso tiene relación con al menos dos causas que a tener en cuenta:
1- que el ladrillo es funcional para «atesorar riqueza», para «mantener el valor de la riqueza en el tiempo» (en esto sirve como el dólar, por ejemplo, así que no es la inflación a secas lo que explica el fenómeno, sino que se explica por la falta de confianza en el dólar como inversión, o, mejor aún, la ventaja relativa de la inversión en ladrillo comparada con colocar el dinero en el mercado financiero, plazos fijos, otras monedas, etc.)
claro que hay inflación en argentina, pero el hecho de atesorar en bienes inmuebles no se explica por la inflación. ya que se podría atesorar de varias otras maneras y sin embargo la tendencia al ladrillo es claramente creciente.
2- el agotamiento de la tierra en los grandes centros urbanos. cosa que pasa con todas las grandes ciudades, en donde los precios del m2 tienden a subir permanentemente, al tratarse de bienes cada vez más escasos.
3- (al margen de las dos anteriores y en relación a comentarios más arriba compartidos): si tuviésemos más créditos (como supone lurker) los precios subirían aún más!! ya que más competidores apostarían por los mismo bienes escasos. es decir: abrir el flujo de crédito sin ninguna regulación ni dirección previa, facilitaría la creción de burbujas similares a las que arrastraron a los sistemas financieros a su situación actual.
El tema tiene dos puntas: la vivienda subsidiada por gobierno (nacional, provincial, o municipal), y el acceso a credito a largo plazo para quienes no calificarian para vivienda subsidiada. La segunda es la forma en que la mayoria de la gente que comenta accederia a la vivienda en paises mas estables economicamente. Con inflacion altisima como parte integral de la politica economica el credito a largo plazo es imposible.
Guillermo, con el post intento decir que no alcanza con esas dos «puntas».
Alejandro, el tema es complejo, y trate de simplificar. Hay todo tipo de soluciones a medio camino, mezcla de subsidio parcial/el resto ahorro/pago diferido, etc. Pero el problema en el caso argentino es que la solucion 100% estatal del problema de vivienda es imposible (como en cualquier lado, menos en emiratos con poca gente y renta petrolera colosal), y en Argentina el sistema de ahorro/financiacion no existe, y menos al plazo requerido para amortizar vivienda. Esto ultimo hace las soluciones mixtas, unicas viables, mucho mas dificil.
El problema, insisto, no está tanto en la compraventa sino en las modalidades de producción de ciudad. Eso es lo que hay que cambiar.
tal cual.
muy interesante, alejandro.
creo que para poder trabajar sobre este punto fundamental, no solamente se debe abrir el grifo de el acceso al crédito: se lo debe hacer con un plan detalladamente analizado, que favorezca el crecimiento de los centros urbanos allí donde aún la ciudad tiene condiciones de crecer con ciertas facilidades al día de hoy existentes: aprovechar las zonas con agua corriente, gas y cloacas, por ejemplo, y trabajar para que la construcción se dirija en principio hacia esos puntos (cosa de bajar los costos que supone un trazado enteramente nuevo).
que los créditos sirvan al mismo tiempo para el desarrollo de esas zonas, que sirvan para ponerlas en valor, que esos emprendimientos crezcan para hacer nuevos barrios en donde, en poco o mediano tiempo, cualquiera quiera vivir y no trabajar sobre la base típica de hacer enormes barrios «exclusivos» para pobres, apartados de las otras zonas aledañas que suelen marginarlos y repelerlos como una molestia.
apuntar a que el estado intervenga en la distribución de tierras y créditos es fundamental, para que en esta rama sensible de la economía la construcción no sea solamente un «negocio más» liberado a la especulación del capital exclusivamente, sino que sea tratado por el estado nacional como una pata central del desarrollo de la economía y del cuerpo social.
articular el crecimientos de áreas externas a los centros urbanos colapsados, invirtiendo en transporte, neuvas escuelas y universidades, polos indutriales, generación del empleo que favorezaca el desplazamiento de las personas a otros centros sin que por ello deban atravesar una ciudad entera para llegar a sus trabajos, ni viajar 40 minutos para mandar a los chicos a la escuela.
tema complejísimo. pero que debe el gobierno atacar ya mismo.
con un buen plan bien aplicado, en 2015 gana con el 85% de los votos.
estamos construyendo un blog para reunir información sobre acceso a la vivienda: http://www.casaparatodosytodas.blogspot.com, quien tenga algo que aportar está invitado (solo links)
C1/2K
clasemediak@yahoo.com.ar
Reitero las preguntas porque se las mandé a quine no debía
Un par de preguntas si no te jode:
¿A que te referís concretamente con “El agotamiento del modelo industrial del siglo pasado implica necesariamente el agotamiento de la periferización urbana como estrategia hegemónica de producción de hábitat.”?
Cuando citás que no se puede esperar a que la arquitectura se de cuenta…. ¿te referís a los emprendimientos del estado, al de los privados o ambos?
Ahí te contesté.
Pensá en que la economía urbana ya no crece basada en la manufactura. Cuáles son las «bernalesas» del presente?
propuesta de Eduardo:Irse a Francia,sobre todo a Normandia…si no fuera tan dramatico el tema¿no?
No coincido Alejandro.
1. Empiezo con el tema de los alquileres. Si controlamos su precio va a suceder exactamente lo mismo que pasó con las vacas. Esto es, desaparecerán los edificios en alquiler. Me acuerdo todavía cuando se le reían a Biolcatti! O sea, no es que no van a haber vacas (alquileres) van a haber muchas menos.
El control de precios significa que pones un precio de alquiler menor al del mercado. Esto, al mismo tiempo, aumenta la demanda de inmuebles y disminuye la oferta. Además vas a generar un saludable mercado negro porque va a ver gente dispuesta a alquilar al precio real.
Todo esto ya lo sabemos. No es la primera vez que se intenta y no importa los controles que fijes, fracasarán porque es imposible controlar un mercado con cientos de miles de oferentes y demandantes.
2. Compraventa. El problema es el acceso al crédito. Y hasta que no soluciones el problema de la inflación (entre muchos otros temas), nadie te va a dar crédito a largo plazo. Otro problema es que la inversión inmobiliaria es casi una de las únicas más o menos seguras que hay. Y por eso mucha gente compra inmuebles, que consecuentemente aumentan de precio. Hay que incentivar a que esto no siga sucediendo pero para eso tenes que crear alternativas reales de inversión (otra vez la inflación) y, por supuesto, tener un mejor ejemplo de nuestra Presidenta, que vive -muy bien- de rentas inmobiliarias.
Es la economía, Alejandro. Cuando la gente ahorre en pesos vas a solucionar gran parte de los problemas de este país. Pero han pasado 30 años de democracia y seguimos apostando al verde. Ese, y no otro, es el más grande fracaso de nuestros tiempos y la raíz de todos gran parte de nuestros males. Males que, por supuesto, no vas a solucionar con Moreno tirandole un paso al mercado.
El resto, son detalles. Detalles muy importantes y comparto algunos de los que mencionas. Pero si no solucionas este tema. No hay solución para el tema vivienda.
fran,
algunos pensamientos:
a priori no se puede aseguarar para nada que si se decide controlar o regular el precio de la renta, vaya a desaparecer la oferta de inmuebles en alquiler.
una propiedad como un departamento en una ciudad no es «como una vaca», su proceso de comercialización es harto diferente: una vaca, o cualquier otro bien semejante se «vende» una sola vez. es lógico que si el precio no está a la altura de tus «expectativas» lo retengas para venderlo en un escenario futuro más alentador. pero ¿qué hacés con una propiedad? ¿la vas a dejar de alquilar porque el precio no cumple tus deseos? ¿vas a teenerla a pérdida, pagando mes a mese los servicios básicos y las expensas? mmm….. los departamentos se seguirán poniendo en alquiler, sin dudas.
saludos!
¿Alquileres regulados? ¿impuestos a las viviendas ociosas?
Por favor, cuanta mentira.
El problema de la vivienda en Argentina son los salarios de hambre que se pagan y que NADIE ahorra porque el dineros se licúa por efecto de la inflación y las tasas de interés negativas.
No hay magia, el aumento del consumo de los últimos años ocurrio a expensas del deterioro de la situación habitacional, el que lo quiera ver que lo vea.
Efectivamente.
El alquiler está hoy en la CABA en un 3% contra un 6-7% histórico.
Aún así es dificilmente accesible.
O bien el alquiler está históricamente barato por sobreoferta.
O bien los departamentos están sobrevaluados – ¿al doble? – respecto
de la capacidad de absorción de la demanda real que es el trabajador.
La demanda actual es solo especulativa y por tanto se
puede definir como burbuja clásica(no financiera).
http://rib-moregeometrico.blogspot.com.ar/2012/04/son-ladrillos-o-tulipanes.html
El problema es que los departamentos como activo financiero
se valúan «mark to market» y cualquier corrección de precios provocara
la quiebra de muchas empresas desarrolladoras y constructoras, como señaló Eduardo Real más arriba.
Por no mencionar a los ahorristas en «ladrillos» … no ???
Gracias por las respuestas Alejandro.
Yo dudaría que este tipo de poblamiento no sería el que se deba hacer o que esté caduco, quizás no con la típica fábrica de mediados del siglo pasado sino con la promoción de los llamados “polos” del tipo que sea.
Respecto a la disciplina de la arquitectura que citás, si estaría bueno pero la única forma que yo veo es haciendo normas de algún tipo –municipales mínimo- pero te enfrentás con el tema si a los constructores, sean privados o estatales, les cierra el negocio sea cual fuere dicho negocio. Por otro lado, los emprendimientos privados al menos si tienen en cuenta estas nuevas modalidades de personas solas o solteros, lo que pasa es que no atienden el tipo de disciplina arquitectónica que pedís.
Estoy de acuerdo que los gobiernos deberían hacer algo como cobrar algún impuesto por “improductividad” de inmuebles pero no me parece que ayude demasiado porque habría que ver cuán riguroso se puede ser con este tipo de instrumentos, no creo que todos los que tengan una vivienda o terreno libre lo hagan por pura especulación.
Lo que si no me parece es lo de financiar a las constructoras en lugar de los particulares, como estado se supone que tenés que ayudar al que menos tiene, sí se debería propiciar la construcción en lugares menos favorables pero haciendo infraestructura que corre por cuenta de los estado.
Para redondear, implementar medidas para tirar a la baja los precios de inmuebles o alquileres en centros urbanos tipo CABA y hacerlos accesibles no me parece posible. Quizás se logre frenarlo como mucho y tengo mis dudas.
Silenoz, hacés referencia, intuyo, a las «nuevas centralidades» que precisamente son muy distintas del proceso de periferización.
Es cierto que hay emprendimientos que tienen en cuenta lo que comentaba. Pero por ahora se sigue construyendo por «ambientes», casas poco flexibles para la vida «de hoy».
Los que tienen una vivienda o terreno libre lo tienen que poner en uso. El impuesto puede incrementar con el paso del tiempo. Hoy es posible saber si una casa está usada o no a partir del consumo energético, etc. El que no especula para el mercado es como si especulara porque disminuye la oferta.
Lo que yo digo es no financiar a la renta del suelo y sí a los constructores. Construir diez pisos cuesta lo mismo en la recoleta y en soldati. Lo que cambia es el valor del suelo que es lo que no hay que subvencionar.
Debería al menos frenarse para que acompañe la evolución del poder de compra del salario.
Saludos!
Si, está, lo que pasa es que la periferización sigue creciendo tan caótica como siempre y lo que falta es su atención por parte de los gobiernos.
Respecto al tema de los inmuebles muertos, hace unos años mi viejo y yo heredamos una propiedad que estaba profundamente deteriorada y ninguno de los dos teníamos posibilidad económica de arreglarla ¿me va a venir el gobierno a apretar de algún modo por afectar la oferta de inmuebles? En este caso ¿me va a obligar a reventarla porque no puedo bancar el impuesto a la “improductividad” o “especulación”? Por eso te decía que ese tipo de medidas son muy relativas.
Con el tema de subsidiar a las constructoras lo planteo en otros términos y referido al tema en cuestión ¿te parece mejor subsidiar a una actividad antes que a personas que cuentan con la necesidad pero no con los medios? O sea el estado ¿desviaría guita para pagar parte de ganancia en lugar de compensar faltante del otro lado con chance de recupero aunque sea parcial?
Por último, me parece que cuidar el poder adquisitivo del salario depende de otras medidas antes que regular los precios de inmuebles.
Respecto de la propiedad ociosa: si lo que necesitás es refaccionar, pues que te financien eso. Que todo lo que gastás en arreglar se deduzca del impuesto (y de algún otro).
Respecto al p.a.s. creo que a muchos hogares se les va un 35 al 50% de sus ingresos en acceder al hábitat.
Abrazo!
«Para redondear, implementar medidas para tirar a la baja los precios de inmuebles..»
Para redondear, implementar medidas para destruir valor.
Expectacular, solo en Argentina se escuchan estas propuestas.
Vamos rapidamente a una sociedad cada vez mas pobre y desigual.
La cereza del postre sera la proxima gran devaluacion de la que estamos,
DEGRACIADAMENTE, cada vez mas cerca.
Destruir valor o moderar la renta?
Llamale como quieras.
Lo que valia 10, pasa a valer 8.
Porque m.i.e.r.d.a en vez de «regular la renta» de los argentinos que laburan no «regulas la renta» de los Boudou, Jaime, De Vido, y demas CHORRROS que nos han gobernado y/o gobiernan ?
El mercado inmobiliario forma parte del capitulo I de la teoria del capital: UN FLUJO DESCONTADO A UNA TASA DE INTERES DA COMO RESULTADO UN VALOR ACTUAL.
PODES HACER UN PLAN DE VIVIENDAS DE LUJO QUE TE CUESTE USD 4.000 EL M2 Y REGALARLAS A INDIGENTES EN EL MEDIO DE LA PATAGONIA QUE SI NO HAY LABURO EN LA ZONA CUANDO LAS TENGAN QUE VENDER LES VAN A PAGAR CERO. C.E.R.O.
ENTENDISTE, O TE LO EXPLICO DE NUEVO ?
Que m.i.e.r.d.a queres inventar en un pais que las dos variables mas importanes que determinan su precio de un inmueble estan controladas/reguladas/reprimidas desde hace decadas ?
Sabes donde funciona mejor el mercado inmobiliario y con las mejores leyes del salvaje capitalismo liberal ? en la Villa 31. Porque no mandas la AFIP a la villa 31 a regular el mercado ?
El precio de los inmuebles no sólo tiene que ver conque la gente trate de poner su riqueza lo más lejos posible del estado argentino, histórica y eternamente punga; conque haya muy pocas opciones para que los ahorros no se conviertan en impuesto inflacionario (y ahora menos, con el cada vez más rígido corralito cambiario); también importa el hecho de que hay una gran demanda muy concentrada en determinados centros urbanos. El estado argentino ha hecho más nada que poco de políticas indirectas que podrían tener muchos efectos psitivos para el acceso a la vivienda. Por ejemplo, mejorar el transporte público. Desarrollo de infraestructuras en zonas no tradicionales… Pero el establishment político argentino, después de treinta años de democracia, todavía no logra controlar a la policía, que se parezca a otra cosa que una banda de subnormales; y en realidad, han sido incapaces, desde siempre, de hacer funcionar las instituciones más elementales, las del estado gendarme, así que habría que ser muy escéptico respecto de esperar que logren organizar instituciones y políticas más complejas.
Fabián, es cierto que el transporte ayuda y mucho a la producción de hábitat urbano. Pero lo cierto es que en Buenos Aires hay zonas bien servidas que no están desarrolladas suficientemente.
Y de eso se trata: de organizar instituciones y políticas más complejas.
Me alegra que el tema genere interés. Dice Alejandro en el post:
«La política de subsidio al crédito hipotecario se vuelve insostenible a partir del aumento del precio del metro cuadrado en la mayor parte de las ciudades medianas y grandes del país. Los aportes públicos al crédito hipotecario en la situación actual del mercado terminan siendo un financiamiento estatal de la generación de renta urbana (…)»
No necesariamente. El crédito puede hacerse de tal manera que sirva a largo o mediano plazo para evitar la especulación y el aumento de los precios. Pongo algunos ejemplos de como funciona el Fonds du logement, y porqué los créditos que otorga no afectan directamente al mercado inmobiliario al constituir una especie de sistema paralelo, con tiempos y reglas propias:
– El primer paso es llamar por teléfono, el turno te lo dan para tres meses después.
– En la entrevista calculan cuánto te prestarían. Más hijos tenés, más te prestan. Por supuesto, sigue siendo un crédito y no un regalo, así que evalúan si podés pagarlo. Y no sé si hay un ingreso máximo, pero sería lógico.
– Si encontrás la casa/depto que querés, y el Fondo accede (tiene que o ser directamente habitable, o no requerir arreglos que excedan la plata de que dispongas para ello), tenés que usarla para vivir (no podés alquilarla ni poner un negocio).
– Durante los primeros 5 años, si la vendés estás obligado a seguir residiendo en la región (Bruselas).
– No podés revenderla a cualquier precio: el Fondo fija el precio según una indexación que ellos calculan, para evitar especulación. Si querés vender, estás obligado a ofrecerle el bien a ellos primero, al precio que ellos digan.
Comandante, más allá de las restricciones que indicás, lo cierto es que en un contexto como el nuestro, con un mercado inmobiliario tan dinámico, todo fomento a la demanda se va al precio. El tema sería cómo orientar el crédito para que vaya a ciertas zonas, etc.
Lo que hace el Fonds lo hace el crédito hipotecario subsidiado. El problema, me parece, va un poco más allá.
Sobre todo por la proporción altísima de demanda insolvente que tenemos.
No pensás?
Abrazo
Alejandro, seguro que el problema es complejo, partiendo del hecho de que el Fonds du Logement es regional, y no lo veo a Mauricio lanzándose a eso. Y estoy de acuerdo con lo que decís en el post, pero sólo proponés ideas para regular los precios en alquileres y no en ventas. Habría que estudiar en profundidad cómo se instauraron agencias públicas como el Fonds du Logement y la evolución de los precios para hacerse una idea precisa del impacto en los valores inmobiliarios (uno de sus objetivos es regular los precios, así que deben haber calculado el tema del impacto de la demanda). De todas formas, esto sería a mediano o largo plazo, y es una tarea que incumbirá sobre todo a la oposición en el caso de la CABA.
Como dije abajo, concuerdo en la importancia del tema de los alquileres.
Concuerdo con la importancia del tema de los alquileres. Otra vez, la intervención directa del Estado es ideal. Acá, las comunas de la región de Bruselas son propietarias de muchos departamentos, que alquilan precios justos. Esto se acompaña de una política activa (siempre puede serlo más) de evitar los espacios o inmuebles abandonados o desocupados. En el caso de edificios en mal estado, la comuna los arregla y se queda con el usufructo hasta amortizar el gasto con intereses (creo que son 20 años en general, pero puede cambiar), y luego revierte la propiedad al antiguo dueño o sus herederos. Todos ganan.
Mala idea controlar precios de alquileres. Y peor aún hablar del tema, porque disminuye la oferta.
De todos modos, con gobiernos populistas es mejor tener propiedad comercial para alquilar, aunque sea un departamento para uso profesional, que alquilar para vivienda familiar que es mucho más riesgoso.
Lo que hay que entender es que el deficit de vivienda solo se soluciona construyendo, no discutiendo condiciones sobre el stock existente.
Mariano, claramente hay que construir. Yo lo que digo es que no se puede operar sobre el mercado si no se engancha con una buena planificación urbana.
«…peor aún hablar del tema, porque disminuye la oferta»
Eso, mejor sacar un DNU de un dia para otro y decretar que todos los alquileres urbanos estan congelados. Esto ya se hizo en el pasado, no ?
Quien lo hizo ? adivinen…
Al fin alguien con algo de cerebro.
Con el mismo criterio que se estatizo YPF deberian sino expropiar todas las propiedades del pais para que los propietarios no las vaciaran(retiraran de la oferta).
Es bueno el post. Interesante.
Creo igual que las personas de ingreso medio o medio bajo como yo debemos abandonar toda esperanza de tener algo propio a menos que heredemos.
Es triste pero es la cruda realidad y no va a cambiar. No hacerse ilusiones al pedo.
Saludos.
Mientras vivas en un pais que tiene una economia como la de la Union Sovietica que tanto aman la gran mayoria de los argentinos, tenes razon, no tenes esperanzas.
Solo sentate a esperar una nueva crisis que hara mas rico al gobernante que vos mismo votaste, y mas pobre a vos mismo.
En 1989 se cayó el muro. Para ambos lados.
Actualícese, no se puede seguir en la guerra fría toda la vida.
Ud tambien estimado.
Cuando le conviene nos recuerda la escuela de las americas,
y cuando le conviene «hay que actualizarse».
Sabe cual es su problema y el de muchos de Uds ?
Que la Union Sovietica no gano Sudamerica como gano el sudeste asiatico cuando US se fue de Vietnam en 1975.
Aqui en latinoamerica «lamentablemente» ganaron en 1976 con la ayuda de algunos locales y el costo de 8000 muertos por los que Ud todavia rompe las pelotas.
Una decada y media bajo la orbita sovietica, como vivio el sudeste asiatico, le hubiera venido muy bien a Ud y varios mas para dejar de decir idioteces.
Pero no se preocupe, que las cuentas impagas se pagan, siempre. Y Ud va a vivir para verlo.
Me demuestra que sigue viviendo antes de 1989.
Problema suyo. Yo ese problema no lo tengo ni lo tuve antes.
Saludos a Videla.
Y Ud demuestra ser sub-normal si dice que yo sigo viviendo antes de 1989, pero manda saludos a Videla cuyos actos fueron aun anteriores aun.
Buéh, evidentemente necesita algunas aclaraciones.
El tal Videla es un personaje mediático ACTUAL. Fue entrevistado varias veces en los últimos meses. Es protagonista de un libro que acaba de aparecer. Hace declaraciones sobre la actualidad.
Es decir que hablar de Videla es hablar de las últimas noticias.
En ese contexto es que invito a sus adictos a que le envíen saludos. No le dije que le envíe saludos a, digamos, Reagan.
Ah si, no sabia….pero que interesante..
Ya que Ud esta al tanto, porque no me cuenta que dice ?
Ud es de lo que hablan «por boca de ganso» ?
Void, la propiedad privada no es la única forma de tenencia segura.
Hay una cuestión demográfica que las sucesiones por partes iguales refuerzan: de un departamento tres ambientes no salen dos casas para los hijos. Los padres viven más tiempo, etc.
Hay que ser creativos. Podrías tener TU casa sin endeudarte a treinta años o darle mitad de tu sueldo a un propietario. Es cuestión de cambiar el modo en el que pensamos el acceso a la vivienda para instituir nuevas prácticas.
Abrazo
Ok, pero como? como hacer, porque ni siquiera esta la chance de endeudarme a 30 años. No me darian el credito.
Soy esceptico en que esto vaya a cambiar, sencillamente no lo veo posible. No va a haber ninguna movida colectiva ni nada. slds
No hay creditos hipotecarios porque la tasa que tendrian que dar es altisima para cubrirse de la inflación o dar a tasa baja perdiendo plata. El banco ciudad esta dando creditos a 20 años a tasa fija. Por suerte ahora pusieron un proyecto para desfinanciarlo.
Sabe que pasa ? que hay gente que todavia piensa que cuando un banco le da un prestamo a 20 años la plata es del banco, no de alguien que se la deposito al banco.
Claro, despues cuando no hay credito porque no hay depositos a largo plazo se asombran.
Igual se asombran los depositantes cuando los que pidieron los prestamos no los devuelven o los devuelven devaluados y los que depositaron se quedan sin los depositos. Pero que se jodan,
para que ahorraron ?
Lo increible de todo esto es que ocurra regularmente cada decada y mientras tanto haya que escuchar tanta estupidez.
Alejandro, tengo una diferencia con la idea de que la intervención del estado deba estar destinada a responder una demanda de hábitat insatisfecha si esta es entendida como el deseo de no desvincularse de los «ámbitos no remunerados previamente frecuentados». Si esos ámbitos constituyen un privilegio (es decir, suponen el disfrute de bienes a los que la mayoría no acceden) no veo porqué deben financiarse baja el criterio de haber crecido en Villa Urquiza o algo así. Me parece absolutamente injusto que se utilicen para ello fondos que, en esta etapa, deberían destinarse para llegar a una urbanidad capaz de proveer servicios e infraestructura homogénea en todo el país. El criterio no puede ser el deseo, si no el acceso al derecho a la vivienda, tal como está definido por tratados internacionales y (en el caso de PBA) la constitución.
Hasta ahí mi desacuerdo, que no se extiende a otras propuestas del post (la necesidad de fomentar la densificación, la regulación del crecimiento urbano, etc.). Pero, sobre todo, quería felicitarte por la claridad conceptual y expositiva del párrafo que comienza con «urge trascender» (bah, el párrafo empieza un renglón más arriba). Es el planteo más interesante que leo sobre políticas de vivienda en mucho tiempo. Y tiene ese no se que de los planteos certeros que a uno le hace preguntarse como algo tan «obvio» se le pasó hasta ese momento. Groso. Un aporte de la hostia, porque va al centro de un problema serio de los créditos a 30 años, por ejemplo.
Lo que se me ocurre (y no tengo ni idea si es viable) es una especie de leasing. Digamos, profesional de 25 años accede a crédito por una vivienda a 30 años con un valor x. 5 años después, nuestro héroe se casa y el dos ambientes le queda chico. Entrega entonces su departamento a la institución que le dió el crédito, que le reconoce el % del valor del crédito otorgado sobre el valor de mercado del depto. que abandona y otorga una vivienda mayor (para la jermu y los pibes que vengan) con el consiguiente aumento de cuota que permita terminar de pagar la propiedad en los 25 años restantes. Pasan 10 años, vuelan platos. La ex-pareja vuelve a dirigirse a la institución otorgante. Vea don, nos odiamos. Se entrega la vivienda y se cambia por dos deptos, reconociendo el valor pagado y siendo este aplicado (en los términos de más arriba) a sendas viviendas para los ex-cónyugues (que seguirán pagando sus cuotas hasta pagar y obtener la escritura correspondiente).
Por supuesto, puede haber otras combinaciones: dos tortolitos que juntan sus respectivos créditos (entregando sus deptos.) a cambio de una vivienda mayor, por ejemplo. Esto también resolvería un problema común en las viviendas «de plan». A veces, quien accedió a alguna de ellas, mejora su situación personal y está condiciones de mudarse de barrio. Las 300 cuotas que le faltan son un impedimento para recuperar el valor invertido (las hipotecas de estas viviendas no pueden transferirse, por motivos razonables), lo que redunda en una venta informal por moneditas. Otro aspecto, es que acompañaría la vida del comprador: si en un comienzo sus ingreso le dan para empezar a pagar un monoambiente en un monoblock, una mejoría en sus ingresos le permitiría «pasarse» a un dos ambientes (con el correspondiente aumento de cuota). A la inversa, una mala situación económica personal, no lo dejaría en la calle por no poder afrontar la cuota, sino que le llevaría a «pasarse» a una vivienda de menor valor, cuyo costo pueda afrontar (o que incluso ya esté paga en función del ahorro generado por las cuotas por una vivienda más valiosa).
Desde ya, la implementación de un sistema de este tipo supone un capital inicial de la institución que se ocupe del asunto (pública, preferentemente, pero también podría ser mixta, o hasta privada) bastante considerable. Parte, podría provenir de la recuperación de viviendas sin uso, o perdidas en laberintos judiciales. A lo mejor es un delirio, que se yo. Me parece, eso si, que en el caso particular de AMBA, entra en las generales de la ley en cuanto a las dificultades de aplicabilidad resultantes del engendro jurídico-CABA. Digo, por que la instancia estatal natural para plantear polñíticas de planificación urbana es la provincia y el municipio.
saludos
Guido: O usted no está en el tema o tiene mala memoria. Saludos.
http://www.lanacion.com.ar/840333-lanzan-creditos-para-vivienda-a-30-anos-y-con-cuotas-fijas
Rib, el plan al que hacés referencia fue exitoso…fuera de CABA. Tengo amigos y conocidos que accedieron a su primera vivienda a partir de él. Por cierto, tampoco en el barrio que hubieran deseado. En particular, la línea destinada a casas a reformar resultó tener una tasa tan buena que en la práctica es negativa y ya quedó muy retrasada por la inflación. Además de los precios, un aspecto que dificulta el acceso a la vivienda de sectores medios de la capital es el déficit de capital cultural que ostentan buena parte de esos sectores (sub 40 calculo) en cuestiones tales como construcción básica (poner un par de ladrillos, hacer un revoque, tirar una instalación eléctrica sencilla, poner una membrana, cosas básicas) que los asusta ante la perspectiva de acceder a una vivienda dentro de sus posibilidades sin recurrir a un arquitecto (que les va a sacudir un 30% más por hace boludeces). Sin esa restricción cultural, quizás podrían acceder incluso dentro de la zona de sus deseos.
Alejandro, el tema es qué criterio cuando la intervención del estado cuesta plata.
un abrazo
«En particular, la línea destinada a casas a reformar resultó tener una tasa tan buena que en la práctica es negativa y ya quedó muy retrasada por la inflación.»
Bonita forma de desfondar un plan público … no ???
Así no se puede Rib, hacés una afirmación sobre mi memoria y mi conocimiento del tema que pretende ser irónica y sacudiendo un link presuntamente autoexplicativo. Te muestro que estás equivocado y me corrés el arco señalando que subsidiar tasas para promover el acceso a la vivienda implica un costo fiscal. Naaaaaaaaaaa, posta? Queda claro que, aún de haber sido exitoso dentro del sobrevalorado suelo de la capital te parecería mal. En fin, saludos.
Que tal incorporar el derecho a la vivienda en el salario ???
Ver anterior comentario del 14/5: 1:11 pm.
Guido, jugoso comentario.
Quiero enfatizar que precisamente para quienes no podemos pagar nuestro deseo se trata de dejar bien en claro que no, que no hay espacio homogéneo (por más que sí haya pisos mínimos de servicios que hace falta alcanzar) y que por lo tanto la distribución del espacio urbano no puede ser dada sólo a través de un criterio de mercado. Hay que, de a poquito, desmercantilizar la ciudad. Pensá si no es lógico que durante ciertos momentos de su vida, ciertas personas puedan acceder a vivir en un determinado barrio no por la cantidad de plata que tienen sino por lo que hacen (como una amiga residente, por ejemplo, que debería poder vivir cerca del Durand, etc.) En fin: la ciudad no va a ser nunca toda igual. El problema es cómo se procesa esa desigualdad.
Lo otro que proponés me parece perfecto. Una suerte de créditos (no en el sentido de préstamo sino de haber) habitacionales que van usándose de varias formas. Eso está muy bueno.
Abrazo,
A
Creo que el problema se soluciona re-activando nuevas zonas económicas, va de la mano del transporte y crear trabajo no solo en las grandes ciudades tradicionales del país. Lamentablemente, este gobierno en materia de transporte deja mucho que desear, desde el vamos las áreas urbanizadas que alcanza el transporte funciona pésimo.
Un ejemplo sería El Calafate; de la mano del turismo, muchísima gente pobló esta pequeña ciudad, que en 1991 tenía 3100 habitantes, en 2001 6400, y según el último censo tiene 16000. Mucha gente que tiene entre cinco y diez años en el pueblo logró hacerse de un terreno y construir su propia casa a base de trabajo y ahorro (no estoy hablando de los que agarraron un terreno gracias a las ventas del gran Néstor Méndez). En este caso patagónico no hubo políticas creativas, si no que el éxodo turístico es la palanca del crecimiento poblaciónal, pero queda demostrado que activando una zona de la mano de una actividad productiva nueva es posible tener TU casa en unos años.
Hay que despoblar el conurbano, no hay vocación de ningún dirigente actual (o casi ninguno) de tener una política seria con respecto al transporte y a la vivienda.
Acertado tu comentario Juan. El ocaso de la Argentina industrial significó que ciertas ciudades queden desamparadas. Dentro de la misma ciudad de Buenos Aires, lo mismo ocurrió con algunos barrios.
En este sentido es muy interesante lo que está haciendo el GCBA con el tema de los distritos. La idea es agrupar conjuntos de empresas similares, dándoles beneficios fiscales si se asientan en determinados barrios de la ciudad. En Parque Patricios, por caso, se creó el distrito tecnológico y hoy hay 100 empresas radicadas allí. La idea es también que los trabajadores de esas empresas también accedan a ese beneficio, por ejemplo si vos estás radicado en el mismo barrio tampoco pagas ABL.
La idea es que estás empresas sean anclas de desarrollo económico en estos barrios deprimidos (en relación al resto).
Hay otros proyectos en marcha, similares, para otras industrias como la Audiovisual. En este último caso el área es Palermo (barrio que no necesita incentivos y donde están la mayoría de estas empresas) pero extendido hacia Paternal y Chacarita. La idea es que las productoras, que estaban migrando hacia provincia, por los altos costos de Palermo, eligan a la periferia del distrito y reactiven esos dos barrios.
La idea proviene del concepto de clusterización y entiendo que se aplicó exitosamente en Barcelona y otras ciudades.
También hay que mencionar la experiencia del Gobierno Nacional en T.del Fuego. Esto es más complicado, tal vez esa inicitativa hubiera rendido más frutos en otras regiones con mas desarrollo pero, por supuesto, la idea es no sacar los pies del lejano sur.
Creo que la Vivienda en las grandes Ciudades no puede ser utilizada exclusivamente como «renta financiera». Quienes nacimos en CABA no podemos resignarnos a tener que migrar debido al abuso de los precios del metro cuadrado, impuesto por los dueños del capital como si estuvieramos hablando de una mercancía. Los Ciudadanos tenemos que poder acceder al lugar para vivir dentro de la Ciudad en la que vivimos. Entonces regular el «uso», limitando el valor de venta y alquiler de la vivienda me parece la única solución. Para obtener renta que planten Soja o produzcan bienes de consumo.
Ok, pero si vivís en capital y naciste allí es bastante probable que tus padres, tíos, etc. sean propietarios (los son el 57% de los hogares residentes en la CABA de acuerdo al censo 2010). Una consecuencia de la guerra contra los dueños del capital es, entonces, convertir en moco el ahorro durante décadas de cientos de miles de familias. Sospecho que el 57% de la población porteña no va a estar feliz al ver caer su capital un, ponele, 50%.
Hola Guido. Estoy convencido que mis Padres y Tios propietarios estarían muy contentos de que pueda acceder a mi vivienda a través del crédito y mis ahorros personales de parte de mi salario. Esa es la cuestión, que el salario alcance para comprar o alquilar (crédito acorde mediante).
No lo plantearía como una guerra, ahí si mis Padres se enojarian…
El lugar donde vivir no puede ser expresado exclusivamente como «capital», las grandes ciudades se convertirían (como está sucediendo) en terrenos para invertir y hacer negocios, con los Ciudadanos viviendo fuera. Sin plantear una guerra hay que regular los precios del suelo para auyentar a los especuladores que supongo están lejos de ser el 57% de los porteños.
Seguro, pero ese 57% se beneficia claramente de la especulación.